Comment racheter une soulte après un divorce ou une succession ?

Rachat de soulte

Vous êtes dans la situation d’un divorce ou d’une succession et vous aimeriez savoir comment se passe le rachat de soulte.

Qu’est-ce qu’une soulte et un rachat de soulte ?

On parle de rachat de soulte lorsque un individu rachète à son conjoint ou à un membre de sa famille la part d’un bien que le conjoint ou la famille détient avec lui. Le rachat de soulte s’opère principalement lors d’un héritage ou d’un divorce.

La soulte est un terme juridique utilisé dans le cadre d’un contrat d’échange ou de partage, ou suite au décès d’un conjoint. Le terme est également employé dans le cas d’un divorce pour désigner la somme que l’un des deux divorcés doit verser à l’autre pour pouvoir conserver un bien immobilier acquis en commun et devenir l’unique propriétaire du bien. Le rachat de soulte consiste à payer cette somme d’argent.

Tout le processus s’effectue dans un cadre légal en présence d’un notaire que l’on soit dans le cadre d’une dissolution de vie commune ou dans le cadre du partage d’une indivision.

Qui détermine le montant de la soulte ?

Le montant de la soulte à verser au copartageant qui cède sa part du bien immobilier est déterminé par un notaire. Le terme juridique qui qualifie les documents nécessaires est appelé l’état liquidatif ou acte notarié.

La somme à financer est établie en fonction de la valeur actuelle du bien et non de son prix d’achat, d’où l’importance de faire estimer son bien par une agence immobilière, laquelle vous délivrera une attestation de valeur.

Dans le meilleur des cas, c’est vous-même qui pouvez déterminer le montant de la soulte par un accord amiable entre votre ex-conjoint ou entre les membres de votre famille. À défaut, si au moment du calcul de cette somme les parties concernées ne peuvent s’entendre sur le montant, c’est le juge qui tranchera.

Comment calculer un rachat de soulte dans le cadre d’un divorce ?

Lorsqu’un couple se sépare, tous les biens qu’il possède doivent être partagés en fonction du régime matrimonial dont il dépend. Avant d’engager une procédure de paiement de soulte, le divorce doit impérativement être prononcé et l’accord du juge rendu.

Les ex-conjoints ont deux options :

- vendre le bien immobilier afin de solder le crédit et partager le reste de l’argent s’il en reste;
- conserver le bien immobilier afin que l’un des deux ex-conjoints en devienne seul propriétaire. Ce dernier devra alors, dans la plupart des cas, prendre à sa charge le crédit en cours et verser une soulte à son ex-conjoint.

Le montant de la soulte peut être calculé de deux manières :

- par un accord amiable entre les ex-époux;

- par un notaire.

Dans le deuxième cas, le notaire tiendra compte du marché immobilier au moment de la demande pour estimer le prix du bien au plus juste.

Montant de la soulte de chaque ex-conjoint = Valeur nette du bien divisée par 2 (la valeur nette du bien étant égale à la valeur du bien immobilier sur le marché – le solde du crédit immobilier ou capital restant dû - CRD).

Pour faciliter le calcul, prenons l’exemple d’un couple qui entame une procédure de divorce après un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Admettons qu’ils aient acheté une maison et qu’ils doivent encore 80 000 € à la banque. On admettra dans cet exemple selon l’attestation de valeur reçu, que la maison est estimée à 240 000 euros.

Voici comment calculer le montant de la soulte : ( la valeur de maison/2) – (montant du capital restant dû/2).

En suivant notre exemple, nous aurons donc: (240 000€/2) – (80 000€/2) = 80 000 €

Ainsi, celui qui quittera la maison devra recevoir 80 000 € de soulte de la part de celui qui la garde.

Comment calculer un rachat de soulte dans le cadre d’une indivision ?

Calculons maintenant le montant de la soulte dans le cadre d’une indivision à l’amiable.

Le montant de la soulte de chaque héritier est égale à la valeur nette du bien (= valeur du bien – capital restant dû) rapportée au nombre de copartageants.

Montant de la soulte de chaque héritier = Valeur nette du bien - Nb de copartageants .

Exemple :
4 frères et sœurs héritent de la maison familiale et l’un d’entre eux souhaite garder cette maison.

Il devra donc payer une soulte aux trois autres.

La maison est estimée à 300.000 €.

Le capital restant dû est de 20.000 €.

Le montant de la soulte est égal à : [(300 000 € – 20 000 €) / 4] = 70.000 €

L’héritier voulant garder la maison devra payer 70.000 € à chacun de ses frères et sœurs soit 210.000€.

Le financement d’un rachat de soulte

Pour financer ce rachat, on a le choix d’utiliser ses propres ressources ou faire appel à un prêt bancaire assimilable à un crédit immobilier classique. Généralement, les banques ne sont pas aussi frileuses dans le financement d’une soulte qu’elles peuvent l’être par exemple pour le financement d’une création d’entreprise. C’est d’autant plus vrai lorsqu’elles n’ont à prêter qu’une partie seulement de la valeur du bien immobilier.

Le prêt auprès d’une banque peut prendre la forme d’un crédit immobilier ou d’un prêt personnel hypothécaire (dans le cas où votre apport serait très faible). Le montant de la soulte fait ainsi l’objet d’un prêt personnel à part dont la durée et le taux peuvent être légèrement moins avantageux qu’un prêt immobilier normal, assimilable à un rachat ou regroupement de crédits. Un prêt immobilier de rachat de soulte sous forme de prêt à taux fixe vous coûtera moins cher et vous offrira plus de sécurité pour maîtriser vos dépenses.

Les conditions de l’accord de ce prêt ne diffèrent pas de celles d’un prêt immobilier standard, à savoir que vous devrez fournir des garanties solides et souscrire une assurance-emprunteur. De même, vous devrez justifier d’un emploi pérenne avec un revenu suffisant. La pension alimentaire sera considérée comme un revenu complémentaire pour la personne qui la perçoit et comme une charge pour celle qui la paye. Enfin votre taux d’endettement ne devra pas dépasser 33 % de vos revenus, comme dans toute situation d’emprunt immobilier.

Important : il faudra attendre que le montant de la soulte soit fixé pour que le banquier ou le courtier étudient le dossier. N’oubliez pas que le calcul du rachat de soulte tient compte de la valeur actuelle du bien et non de sa valeur initiale. Une fois le prix de la soulte estimé, la demande de prêt immobilier pour un rachat de soulte doit comporter les documents suivants :

- une copie du certificat de propriété ;

- une copie de l’attestation de valeur ;

- une copie du prêt immobilier en cours ;

- vos trois derniers bulletins de salaire ;

- vos trois derniers relevés de comptes ;

- une copie de l’acte notarié relatif à la quote-part des indivisaires si tel est votre cas ;

- une copie du jugement de divorce si tel est votre cas.

Sachez qu’il existe des banques spécialisées dans le financement de rachat de soulte et que Lowtaux est un courtier en crédits immobiliers spécialiste du rachat de soulte.

Le rôle du courtier en prêts immobiliers sera de vous préparer un montage financier optimal, par exemple en renégociant votre crédit immobilier en cours, c’est à dire votre crédit restant dû sur la maison, ou bien en vous conseillant si besoin de rembourser par anticipation une partie de votre prêt immobilier, afin de vous rendre plus confortable le prêt immobilier à financer pour le paiement de la soulte. Le regroupement de tous ces crédits permettra de simplifier la gestion de votre budget et d’ajuster les nouvelles mensualités pour l’ensemble de vos prêts.


Questions particulières

Sur quel contrat repose la soulte dans le cas d’un divorce ?

Lors d’un divorce ou d’une dissolution de PACS, les biens immobiliers dépendent du contrat d’union.

Toutefois, la résidence principale appartient à parts égales aux deux époux, qu’importent les termes de leur contrat d’union. En d’autres termes, pour récupérer un droit du bien, un des membres du couple devra nécessairement procéder au rachat de la soulte.

Après un divorce, comment racheter la soulte d’un bien sous crédit immobilier ?

Si le prêt immobilier du bien principal n’est pas remboursé, alors le montant de la soulte comprendra la somme que versera celui qui garde le bien à l’autre, le montant du capital restant à payer ainsi que les différents frais additionnels.

Devrai-je payer des frais supplémentaires si je maintiens le crédit immobilier en cours ?

Si vous décidez d’acquérir le bien immobilier et que vous détenez les revenus suffisants pour conserver le crédit immobilier, vous pourrez préserver le crédit immobilier en cours avec un simple avenant au contrat bancaire. Dans ce cas il n’y aura pas de frais supplémentaires.

Pourrai-je demander un prolongement de mon prêt immobilier actuel ?

Si vous décidez de rallonger la durée du prêt immobilier pour réduire les mensualités de votre remboursement, vous devrez négocier des modalités avec votre établissement bancaire car ce sont elles qui décident ou non d’appliquer des frais pour les prolongements de crédit immobilier.

Puis-je souscrire un nouveau prêt immobilier ?

Vous pouvez parfaitement souscrire un nouveau prêt bancaire qui viendra supplanter l’ancien crédit immobilier. Sachez toutefois que dans votre nouveau prêt immobilier seront incluses les indemnités de remboursement anticipé de votre ancien crédit.

Quels sont les frais liés au rachat de soulte ?

Les frais de rachat de soulte sont divers et comprennent :

- Les pénalités de remboursement anticipé.

- Les émoluments du notaire (qui dépendent alors des tarifs de chaque notaire).

- Les frais de mutations et autres taxes qui sont prélevés par le notaire pour être transférés au Trésor Public ainsi qu’aux collectivités locales.

Outre les frais classiques d’un crédit immobilier, les principaux frais sont donc les frais notariés : estimés entre 7 et 8% de la totalité des transactions effectuées. Ces frais correspondent aux taxes et impôts (salaire du conservateur des hypothèques, droit de partage…), aux honoraires du notaire et aux frais fixes (notes d’urbanisme, états hypothécaires…). Les frais de notaire seront à partager et à acquitter par tous les héritiers dans le cas d’un rachat de soulte pour indivision, ou bien par les deux ex-conjoints dans le cas d’un rachat de soulte pour divorce.