FAQ
Rembourser par anticipation ou placer son argent ?
Vous disposez depuis peu d’une importante somme d’argent et vous vous demandez s’il ne serait pas judicieux de rembourser tout ou partie de votre crédit immobilier ?
La question mérite en effet d’être posée tant la fin du remboursement d’un crédit immobilier peut constituer un véritable soulagement ainsi qu’une promesse, celle de disposer d’un pouvoir d’achat sensiblement supérieur. Mais le choix n’est pas si facile que cela.
Le principal argument financier en faveur du remboursement anticipé est que le coût du crédit est supérieur au rendement des placements sans risque (livrets d’épargne, assurance vie en euros): il paraît en effet difficile, sauf à prendre des risques importants (un placement en Bourse), d’obtenir un rendement net des impôts supérieur au TEG (ou TAEG) du crédit. Dans ces conditions, il vaut mieux rembourser son crédit par anticipation, c’est le meilleur placement possible et ce placement est d’autant plus rentable que le coût total de ce crédit est élevé.
Mais ce raisonnement financier est un peu trop rapide? Premier problème : rembourser par anticipation son crédit va occasionner des frais, une indemnité (IRA) allant jusqu’à 3% du capital restant dû. S’il ne reste que quelques années de remboursement, le « rendement » de cette opération sera tout bonnement annulé par cette indemnité.
Deuxièmement, il faut veiller à votre situation patrimoniale. Disposer d’un crédit immobilier à rembourser d’un côté et d’un capital de l’autre, est une situation équilibrée et saine : vous disposez d’une épargne mobilisable vous permettant de faire face aux éventuels coups durs, mais aussi de préparer l’avenir à plus long terme comme votre retraite ou votre succession.
Parallèlement, vous continuez d’épargner grâce à votre crédit immobilier, lequel constitue une véritable épargne forcée, ce que vous ne feriez plus en cas de remboursement anticipé. Ne comptez pas en effet sur votre capacité à placer librement ce que vous payiez en mensualités de remboursement ; l’effort de remboursement de votre crédit immobilier est bien la voie la plus sûre pour augmenter votre patrimoine !
Crédit amortissable ou crédit in fine ?
Deux modes de remboursement de votre crédit immobilier peuvent vous être proposées, en particulier dans le cadre d’un investissement locatif (acheter pour louer).
Le crédit classique, qui réduit le capital restant dû au fil des mensualités (crédit amortissable), et le crédit in fine.
Contrairement à un crédit amortissable, le souscripteur d’un prêt in fine ne rembourse le capital qu’en une seule fois, à l’échéance finale du prêt. Pour cela, la solution consistera à placer la part de capital non remboursée chaque mois dans un contrat d’épargne, le plus souvent un contrat d’assurance-vie qui fructifiera pendant la durée du prêt.
Seuls les intérêts sont dus pendant la durée du prêt. Ces derniers, plus élevés que dans le cadre d’un crédit classique, sont toutefois déductibles des loyers, ce qui réduira les impôts in fine. Une solution qui s’adresse donc aux personnes fortement imposées !
En SCI ou en nom propre ?
Constituer une SCI, une opération très simple, présente certains avantages.
Par exemple, pour deux personnes non mariées, la détention du logement commun en SCI offre plus de solutions en cas de décès du partenaire pour éviter que les héritiers de la personne décédée n’exigent que le survivant quitte le logement.
De même, une SCI familiale réunissant enfants et parents permet une transmission graduelle des biens immobiliers et une économie sur les droits de succession.
En résumé, la SCI est un instrument de souplesse et d’optimisation juridique et fiscale qui convient particulièrement aux patrimoines immobiliers de valeur, composés de plusieurs biens.
Votre courtier en crédit immobilier, qui a l’habitude de ces questions, saura vous conseiller à bon escient.
Caution ou hypothèque ?
Pour couvrir tout risque de défaillance, les banques exigent de l’emprunteur des garanties sur le bien financé.
Plusieurs possibilités sont envisageables. La première d’entre elles est l’hypothèque. Principal inconvénient : son coût élevé ? elle fait l’objet d’une publicité foncière et de frais (environ 2% du montant du prêt). Le coût d’une hypothèque est proportionnellement d’autant plus élevé que le montant du prêt est faible.
A côté de l’hypothèque, figurent les sociétés de cautionnement mutuel, une solution souvent moins onéreuse. L’emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d’une contribution à un fonds mutuel de garantie qui sera le plus souvent en partie remboursée à la fin de son crédit, et d’une commission définitivement acquise par l’organisme de caution.
Ces deux formules ont leurs avantages et leurs inconvénients. La meilleure solution dépendra de votre dossier. Votre courtier en crédit immobilier saura vous conseiller.