Taux fixe ou taux révisable ? 

Compte tenu du niveau historiquement bas des taux immobiliers, ni une banque ni un courtier en crédits immobiliers ne vous proposeront actuellement ce choix. Cependant cette situation est anormale et en situation d’augmentation des taux immobiliers, aussi légère soit-elle en ce moment, il n’est pas inutile de rappeler les tenants et aboutissants de ces deux options, d’ailleurs trois en réalité comme vous allez le voir.

Si vous optez pour un crédit à taux fixe, le taux restera identique pendant toute la durée du prêt quelle que soit l'évolution des taux du marché. Et, sauf possibilité de modulation, les mensualités seront constantes, c'est-à-dire qu'elles seront fixes, chaque mois les mêmes jusqu'au remboursement intégral.

Avec un prêt à taux révisable, les taux de départ sont en général plus attractifs. C’est le cas lorsque les taux d’intérêt à court terme sont inférieurs sur les marchés financiers aux taux d’intérêt à long terme, ce qui est une situation courante en dehors de la période actuelle que nous vivons.

Vous pouvez donc emprunter davantage qu’avec un taux fixe. Mais cet avantage peut ne pas durer. En effet, le taux auquel le crédit vous est accordé n'est valable que pendant une courte durée. Ensuite, il va suivre à la baisse ou à la hausse les fluctuations d’un indice de référence, par exemple l’euribor, à 3 mois ou 1 an, l’indice le plus souvent utilisé.

Ce qui en fait au final un produit plus risqué car en contrepartie du taux plus bas, vous ne connaissez pas à l'avance et avec exactitude le taux qui sera appliqué sur toute la durée du prêt. Aussi vous sera-t-il impossible de calculer le coût total de votre crédit immobilier, ni son TEG (ou TAEG), son coût global ne pouvant être qu’indicatif, sans aucune chance de refléter la réalité.

La différence entre un taux révisable et un taux variable

La différence est d’importance ! Dans les deux cas, le taux de votre crédit immobilier varie en fonction de l’évolution des taux d’intérêt de marché, dans des conditions fixées au départ. Mais, à la différence du taux révisable, le taux variable peut fluctuer à la hausse ou à la baisse sans limitation, ce qui est très risqué, notamment pour les crédits immobiliers les plus longs. En contrepartie, le taux proposé est souvent le plus attractif du marché.

A l’inverse, la variation d’un taux révisable (ou taux révisable capé) est limitée par exemple à plus ou moins 1 point. Et ce même si la variation du taux de référence est bien plus importante. Ce qui annule le risque de voir le coût de son crédit s’envoler en cas de forte hausse des taux. Et surtout, pas de surprise : dès le départ, vous connaissez le niveau maximum que votre taux pourra atteindre. Une solution à privilégier !

Insistons sur le grand danger des taux variables non capés.

Un taux est un prix fixé à l’argent à un moment donné. Un taux variable, c’est-à-dire un taux non capé, suit la variation de ce prix durant toute la vie du crédit. Cela réduit le risque du prêteur, en même temps que cela séduit l’emprunteur, dont l’avantage immédiat réside dans le taux initial beaucoup plus avantageux.

Attention aux avantages immédiats des « taux d’appel » : ne jamais oublier qu’un crédit immobilier engage sur une très longue durée et qu’un prix avantageux dans l’immédiat présente le risque de prolonger fortement la durée des remboursements et d’en rendre finalement le prix exorbitant !

L’emprunteur à taux variable non capé n’a en outre aucune garantie que l’évolution des taux et celle de ses revenus coïncideront, or le risque est toujours réel que la progression du prix de l’argent dépasse de beaucoup celle de ses ressources. Un taux d’effort lié à l’évolution des ressources de l’emprunteur (comme c’est le cas d’un prêt modulable) est préférable à un taux d’effort lié à l’évolution du prix de l’argent: c’est une condition essentielle pour maintenir la solvabilité de l’emprunteur.

Dans le cas d’un prêt à taux variable non capé, le risque est entièrement supporté par l’emprunteur. Dans le cas d’un prêt à taux révisable capé, présentant des garde-fous à la hausse des mensualités comme à l’allongement de la durée d’amortissement et plafonnant ainsi le risque pris par l’emprunteur, le risque est cette fois entièrement supporté par le prêteur, en tout cas au-delà de ce plafond, en espérant qu’au final, périodes de baisse et de hausse du prix de l’argent s’équilibreront.

Demandez un prêt modulable à taux fixe

Les prêts immobiliers à taux révisable ne sont pas toujours lisibles. Si la plupart des établissement s’appuient sur des taux d’intérêt reconnus (Euribor à 3 mois ou 1 an), les experts mettent en garde contre des offres de prêt a priori très alléchantes mais basées sur des supports plus exotiques et très risqués.

Si le crédit immobilier à taux fixe se distingue par sa simplicité, avec des remboursements connus à long terme, il se révèle parfois rigide, sans possibilités d’adaptation. Or cela ne correspond plus à la réalité. Désormais quasiment tous les crédits immobiliers vous offrent la possibilité de moduler vos mensualités, afin de les adapter aux évènements de votre vie. Bien sûr vous ne serez pas libre d’augmenter ou de diminuer vos échéances à votre guise : la modularité est encadrée par votre capacité d’endettement. Mais c’est le prêt immobilier à la fois le plus souple, le plus maîtrisé et le plus sécurisé.