Pourquoi les banques calculent un taux d’endettement de 33% ?

Lorsque que vous demandez un crédit immobilier à la banque, il faut être attentif à une règle qui consiste à ne pas dépasser 33 % de vos revenus consacrés à cet emprunt.

Cette règle est non-écrite et ne correspond à aucune obligation ni à aucune loi : c’est une pratique courante ou coutumière des banques, une pratique prudente et raisonnable sans laquelle ces établissements mais également les emprunteurs français auraient sûrement beaucoup moins bien traversé la dernière crise mondiale des subprimes.

Comment se calcule ce taux d’endettement ?

On additionne d’abord tous vos revenus mensuels nets. Vos salaires réguliers y compris le treizième mois ; en revanche ne comptabilisez pas vos primes exceptionnelles. Dans vos revenus mensuels, suivant les établissements bancaires, on tiendra compte également des allocations ou des pensions, à la condition que ces dernières dureront longtemps. D’autre part, on additionne tous vos crédits, par exemple un crédit auto ou bien un crédit à la consommation.

Le calcul est le suivant : (total des crédits x 100) / total des revenus = taux d’endettement.

Exemple : Vous êtes en couple, votre conjoint gagne 1000 € nets et vous aussi. Vous avez une mensualité pour la voiture de 200 €, une mensualité pour le lave-linge de 50 € et une mensualité de 400 € pour la maison.

[200 + 50 + 400 = 650] x 100 = 65000

65000 / [1000 + 1000 = 2000] = 32,5

Votre taux d’endettement est de 32,5 %.

Sans ce petit crédit à la consommation, le taux d’endettement de ce couple passait à 30%. Surtout c’est sa capacité d’endettement qui passait à 450 € au lieu de 400 €, or 50 € de budget immobilier supplémentaire, c’est une capacité d’achat augmenté au minimum de 12 000 € sur 25 ans ! Un conseil : si vous avez un crédit à la consommation peu élevé et de faible durée, soldez-le avant de demander un crédit immobilier.

Quel est l’intérêt de limiter votre endettement à 33% ?

Les banques n’ont pas l’obligation de respecter cette règle des 33%, mais elles ont l’obligation de s’assurer que vous êtes en capacité de payer toutes vos mensualités. C’est ce que l’on appelle son devoir de conseil, devoir de conseil auquel est également tenu un courtier en crédits immobiliers. Car cette règle a été conçue dans votre propre intérêt.

La limite de 33 % de vos revenus vise en effet à vous éviter le drame du surendettement. Elle encadre votre investissement immobilier afin de vous prémunir contre des incidents de paiement. Bien sûr nous comprenons aussi l’intérêt de la banque dont l’intérêt majeur est d’être remboursé. Mais réellement cette règle des 33% est une règle qui vise d’abord à vous sécuriser. D’ailleurs il est généralement recommandé aux particuliers de miser plutôt sur un endettement de 30 % pour faire face aux imprévus.

La limite des 33% est-elle infranchissable ?

Non ! Vous pouvez emprunter avec un taux d’endettement dépassant 33% de vos revenus.

Toutes les banques ne prennent pas en compte les mêmes chiffres et donc ne calculent pas votre endettement de la même manière. Par exemple, certaines banques ne font pas entrer vos allocations dans le calcul d’endettement. D’autres banques considèrent qu’un foyer à revenus importants peut atteindre un taux d’endettement allant jusqu’à 35%.

Enfin, d’autres critères entrent en jeu dans un dossier, tels que le reste à vivre, le quotient familial ou le scoring. Ainsi une banque peut-elle estimer qu’un endettement à 39% est tout à fait envisageable pour un fonctionnaire dont les revenus sont assurés d’augmenter.

Dernière subtilité : dans certaines banques, votre mensualité sera limitée à un taux d’endettement de 33% « assurance incluse », alors que d’autres banques limiteront à 33% votre mensualité « hors assurance », ce qui peut augmenter considérablement votre budget immobilier !

Au bout du compte, votre capacité d’endettement est variable selon les banques.