Qu’est-ce qu’un prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro est un prêt gratuit de l’État, sans intérêts ni frais de dossier, visant à vous donner accès à la propriété immobilière. Dans le cadre de ce prêt aidé, ce n’est plus vous qui remboursez les intérêts à la banque, c’est l’Etat lui-même sous la forme d’un crédit d’impôt.

Le PTZ n’est pas réservé exclusivement aux primo-accédants, les emprunteurs qui achètent pour la première fois. Il suffit de ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans pour en bénéficier : si vous êtes locataire ou bien hébergé à titre gratuit depuis au moins deux ans, vous pouvez acheter un bien immobilier à l’aide d’un PTZ.

Précision importante : la date de référence pour faire valoir ces deux années obligatoires est la date d’édition de l’offre de prêt (pas la date de signature d’un compromis de vente ou d’un contrat de réservation).

Le nouveau PTZ 2018

La Loi de Finance 2018 a modifié le prêt à taux zéro. Notamment les conditions de ressources de l’emprunteur et de localisation du bien immobilier financé. Ce nouveau PTZ, reconduit pour quatre années supplémentaires, n’en reste pas moins une véritable aubaine pour devenir propriétaire. Intégrées au code de la construction et de l’habitation, les nouvelles dispositions seront en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021.

Le PTZ finance quoi ?

Le prêt à taux zéro finance la construction d’une maison individuelle, l’acquisition d’un appartement neuf ou l’achat d’un bien ancien, mais à la condition que ce dernier nécessite d’important travaux de rénovation. Attention : vous n’aurez pas droit au PTZ si vous achetez pour investir, autrement dit pour louer votre bien et percevoir des revenus locatifs.

L’achat d’un appartement neuf peut se faire de deux manières : « sur plans » (VEFA - vente en état futur d’achèvement), lorsque la construction de l’immeuble n’est pas terminée, ou bien « clé en mains », lorsque l’immeuble est fini et l’appartement livré, mais à la condition que ce logement n’ait jamais été habité. Car il suffit qu’un logement ait été occupé une première fois, même durant un seul mois, pour ne plus être considéré comme neuf et ne plus donner droit au PTZ.

L’achat d’un bien ancien donne également droit au prêt à taux zéro mais à la stricte condition de réaliser et financer des travaux dont le montant représente au moins 25% du coût global de l’opération. Attention : ce coût global ne comprend pas les frais de notaire mais il comprend les frais d’agence ; surtout il comprend le montant des travaux. Par exemple, si vous achetez un bien ancien au prix de 200 000 € net vendeur ou frais d’agence inclus (FAI), le montant des travaux ne devra pas être de 50 000 €, soit 25% du prix d’achat, mais de 67 000 €, soit 25% du coût global, donc montant des travaux inclus : 25% de 267 000 €.

Souvent vous nous demandez quels sont les travaux donnant droit au PTZ. En effet, l’Etat vous aidera à financer des travaux si l’amélioration de votre habitat répond à certains critères. Ainsi l’objet de votre rénovation doit être la création d’une surface habitable, la modernisation ou l’assainissement du logement, la réalisation d’économies d’énergie ou encore la transformation en logement d’un espace non destiné à l’habitation, par exemple un bureau ou un local commercial. Un courtier en crédits immobiliers saura vous indiquer quels travaux sont éligibles ou pas.

Vous pouvez aussi trouver l’opportunité d’acheter un programme immobilier ancien, dont la rénovation est intégralement prise en charge par le promoteur ou un marchand de biens, lequel intègre d’emblée le montant des travaux dans le prix d’achat et vous donne droit au prêt à taux zéro - à condition bien sûr que vous l’achetiez pour l’habiter et que l’emplacement de l’immeuble ainsi que vos revenus le permettent. On parle alors de « vente en état futur de rénovation » (VEFR) ou de « vente d’immeuble à rénover » (VIR).

Enfin, si vous occupez un logement ancien dépendant du parc social, sachez que le prêt à taux zéro peut aussi vous permettre de financer son acquisition et d’en devenir le propriétaire. Il vous suffira d’une simulation de financement pour savoir si vous avez la capacité d’acheter votre logement actuel ou pas, le PTZ ne permettant dans aucun cas de financer l’intégralité du montant de l’achat, sans le concours d’un prêt bancaire complémentaire.

Le PTZ finance qui ?

Le prêt à taux zéro est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété : il ne finance que les acquéreurs d’une résidence principale. Il ne finance pas les investisseurs ni les acquéreurs d’une résidence secondaire. Enfin le PTZ est soumis à conditions : votre droit dépend d’abord de vos revenus.

Pour savoir si vous y avez droit ou pas, un revenu est à connaître absolument : votre Revenu Fiscal de Référence (RFR), que vous trouverez dans votre dernier avis d’imposition, celui reçu en 2017 pour vos revenus de 2016. En effet, les revenus pris en compte sont ceux de l’avant-dernière année précédent la date d’édition de l’offre de prêt. Par conséquent, même en cas de hausse significative de vos revenus en 2017, vous pouvez conserver votre droit au PTZ, en vertu de vos revenus plus faibles perçus en 2016.

Si vous achetez en couple cette année, soit vous étiez mariés ou pacsés en 2016 et votre avis d’imposition est commun, soit vous vous êtes mariés ou pacsés en 2017 et vos avis d’imposition « n-1 » étaient encore séparés. Dans ce cas, votre revenu fiscal de référence sera la somme des deux revenus fiscaux, celui de l’emprunteur et celui du co-emprunteur. La même addition est naturellement applicable aux couples vivant en union libre ou en concubinage.

Le plafond des ressources, autrement dit le montant maximum qu’un emprunteur ou un couple d’emprunteurs ne doit pas dépasser pour bénéficier du prêt à taux zéro, dépendra du nombre de personnes composant le foyer ainsi que de la zone géographique où le bien immobilier acheté est situé. Ce plafond est donc variable : une famille de 5 personnes s’installant à Paris (en Zone A) obtiendra une aide financière sans intérêt si ses revenus n’excède pas 85 100 € alors que les revenus d’un couple sans enfant s’installant à Châteaubriant (en Zone C) ne devront pas dépasser 33 600 € sur une année.

Information importante : vous étiez propriétaire l’année dernière et vous êtes actuellement locataire de votre résidence principale depuis un an seulement. Vous pensez donc ne pas avoir droit au prêt à taux zéro pour le financement de votre nouvelle acquisition. Or des cas particuliers existent, des conditions dérogatoires qu’il faut absolument connaître pour ne pas passer à côté d’une aide financière substantielle.

Ce n’est peut-être pas votre cas mais celui d’un proche ou d’une personne que vous connaissez : si cette personne est en situation d’invalidité, si elle est handicapée ou si elle a été victime d’une catastrophe, elle aura droit au prêt à taux zéro même s’il ne s’agit pas de son premier achat. Cette exception à la règle est valable, que la personne concernée soit bénéficiaire du prêt ou pas : il suffit d’un membre de la famille, par exemple un enfant handicapé, pour que le PTZ soit accordé.

Le PTZ finance où ?

Le montant du prêt à taux zéro qui vous sera accordé dépend de vos revenus et de la zone géographique où vous achetez votre bien immobilier, qu’il s’agisse d’un terrain pour construire, d’une maison ou d’un appartement, d’un logement neuf ou d’un logement ancien.

L’Etat a découpé cinq zones : la Zone A, la Zone A bis, la Zone B1, la Zone B2 et la Zone C. Dans notre simulateur de prêt à taux zéro, il vous suffira de renseigner le nom de la commune où vous achetez votre bien immobilier pour que la zone qui vous concerne soit automatiquement trouvée.

Les Zones A, A bis et B1 correspondent à des « zones tendues » ; les Zones B2 et C correspondent à des « zones non tendues ». Une zone est dite « tendue » si l’offre immobilière est inférieure à la demande de logements : ce qui signifie que non seulement il y a plus d’acheteurs que de vendeurs sur ces territoires, mais que les prix y sont moins accessibles qu’ailleurs. À l’inverse, une zone est dite « non tendue » ou encore « détendue », si l’offre immobilière, tant en termes de prix immobiliers qu’en volume de logements, est suffisante pour répondre à la demande.

La zone la plus tendue est la Zone A bis : elle comprend notamment la ville de Paris. La zone la plus détendue est la Zone C, ce que nous appelons « le reste du territoire », là où les prix ne sont estimés ni chers ni même élevés. En gros, on peut dire qu’en Zone A l’immobilier est très cher, qu’en Zone B1 l’immobilier est très élevé et qu’en zone B2 l’immobilier est élevé. Aussi le zonage est-il intéressant pour se faire une idée de la tension d’un marché immobilier.

Le PTZ finance combien ?

Maintenant que nous savons où, qui et quoi finance le prêt à taux zéro, posons la question la plus interessante : le PTZ nous prête combien ? Or là encore, les montants sont variables et nous ne sommes pas tous logés à la même enseigne.

Tout d’abord la formule de calcul. Pour déterminer le montant de votre PTZ, on applique un pourcentage au coût total de l’acquisition, mais dans la limite d’un plafond. En effet, le prix de base sur lequel est calculé un montant de prêt à taux zéro est plafonné. Pour faciliter la compréhension, prenons un prix de logement arbitraire de 500 000 €, sachant que le prix d’achat moyen en France est plutôt de l’ordre de 180 000 €.

Donc, si vous achetez un logement 500 000 €, le montant du PTZ ne sera pas calculé sur ce prix de 500 000 € ! Dans le meilleur des cas, son montant sera calculé sur une valeur de 345 000 € (si vous êtes au moins cinq occupants en Zones A bis ou A) ; dans le pire des cas sur une valeur de 100 000 € (si vous êtes seul occupant en Zone C). Vous voyez comme ça va être compliqué...

Si vous achetez un bien immobilier neuf en Zone A, A bis et B1, le pourcentage sera de 40%. Mais si vous achetez un logement neuf en Zone B2 ou C, le pourcentage sera de 20%. Autrement dit, le montant du prêt à taux zéro qui vous sera accordé sera plafonné à 40% ou 20% du coût total de l’opération selon votre profil et votre projet, ce fameux coût total qui est lui-même plafonné en fonction de votre situation familiale et du secteur géographique de votre achat. C’est dire comme le montant du PTZ est variable !

Reprenons notre exemple d’un achat au prix de 500 000 € dans le neuf à Paris en Zone A pour un foyer comprenant un couple et trois enfants. Le montant de leur PTZ sera calculé comme suit : 40% de 345 000 €, soit un prêt sans intérêts de 138 000 €.

Reprenons de même l’exemple du célibataire achetant 500 000 € un logement neuf en Zone C à Châteaubriant. Le montant de son PTZ sera cette fois calculé ainsi : 20% de 100 000 €, soit un prêt sans intérêt de 20 000 €. C’est quasiment cent-vingt mille euros de moins prêtés par l’Etat !

Si vous achetez un bien immobilier ancien à rénover, la formule de calcul sera encore différente. Le pourcentage appliqué sera systématiquement de 40%. Mais il ne concernera cette fois que les zones moins tendues B2 et C, les zones plus tendues étant exclues du nouveau dispositif. Or là encore, les plafonds pris en compte varieront entre les deux zones.

Si vous achetez un bien immobilier 500 000 € travaux inclus à Paris, vous n’aurez donc droit à rien, que vous achetiez seul ou à deux et que vous ayez des enfants ou pas. Si vous achetez une maison à rénover à Cambrai en Zone B2 et que vous êtes un couple avec deux enfants, vous aurez droit à 40% de 220 000 € soit 88 000 € de PTZ. Mais si vous n’avez qu’un enfant, vous aurez droit à 74 800 € (soit 40% d’un plafond de 187 000 €).

Chaque emprunteur est un cas particulier. Votre budget immobilier sera influencé par un certain nombre de règles et de critères très spécifiques. Un courtier en crédits immobiliers sera mieux à même de vous le calculer. D’autant mieux que votre prêt à taux zéro ne pourra pas couvrir la totalité de votre prix d’acquisition. Il devra non seulement être complété par un prêt immobilier négocié auprès d’une banque, mais d’autres prêts aidés pourront encore lui être associés.

Les avantages du PTZ peuvent en effet être cumulés avec les avantages d’un prêt d’accession sociale (PAS), d’un prêt conventionné (PC), d’un prêt épargne logement (PEL) ou encore ceux d’un prêt employeur (1% Logement). Chacun de ces prêts aidés sont soumis à des conditions d’obtention et chacun de ces prêts modifieront encore le montage financier de votre crédit immobilier de telle façon que votre plan de financement ne ressemblera à aucun autre. Cette personnalisation nécessaire est ce qui rend si difficile l’automatisation des prêts immobiliers, sans l’aide d’un conseiller, fût-il banquier ou courtier immobilier.