Qu’est-ce qu’un lissage de prêts ?

Savez-vous que si le lissage de prêts n’existait pas, un prêt à taux zéro ou tout autre prêt aidé pourraient pénaliser votre solvabilité, grever votre capacité d’endettement et vous empêcher d’acheter ? C’est pour empêcher cela que la technique du lissage des prêts immobiliers est pratiquée.

Un prêt immobilier lissé ou « emboîté » ?

Selon les établissements bancaires, un prêt lissé aura l’appellation de prêt « à paliers », de « prêt gigogne », de « prêt emboîté » ou encore de prêt « multipaliers ». C’est une formule qui permet de concilier plusieurs lignes de prêts tout en maintenant une mensualité globale constante sur toute la durée.

Formule très utile lorsqu’il s’agit d’associer des prêts de durées différentes à des taux différents, comme peuvent l’être un prêt à taux zéro, un prêt épargne logement, un prêt 1% employeur, sans oublier le taux et la durée propres au prêt complémentaire. Aucun de ces prêts n’a le même taux ni la même durée, si bien qu’un prêt immobilier peut comporter jusqu’à cinq ou six mensualités pour le remboursement d’un même bien immobilier !

Vous empruntez sur 25 ans et vous avez droit au prêt à taux zéro. Or supposons que dans votre cas particulier, la durée de ce dernier ne peut dépasser 20 ans, qu’en outre votre PTZ comprend une période de différé de 5 ans. Vous avez également droit au prêt 1% employeur mais celui-ci ne peut dépasser 15 ans. Ainsi ajoutées à celle de votre prêt principal, ce sont trois mensualités qui se chevaucheront les 15 premières années, deux mensualités les 5 années suivantes, pour finir à une seule mensualité les cinq dernières.

Autrement dit, si tous ces crédits ne sont pas emboîtés les uns dans les autres grâce au lissage de prêts, il vous faudra attendre au moins 15 ans pour respirer un peu, et 20 ans pour n’avoir plus que le prêt bancaire à rembourser ! C’est ainsi qu’un plein de prêts aidés peut augmenter de façon insupportable vos mensualités et leur appui financier vous rendre insolvable !

Comment empêcher ce cumul des mensualités ?

C’est justement ce que permettra le lissage des différents prêts, ou encore le lissage de vos mensualités. Ainsi il vous permettra d’aménager les différents prêts entre eux, de façon à contenir leur remboursement dans la limite de votre capacité d’endettement. Quel en est le principe ?

Les prêts aidés sont les plus courts et les moins chers ; le prêt principal le plus long et le plus cher. La durée de ce dernier n’étant pas réglementée, rien n’oblige à le rembourser aussi rapidement ni en même temps que les prêts aidés.

Au lieu de grossir la mensualité en additionnant les échéances des différents prêts sollicités, tout le jeu d’un prêt lissé consistera donc à étaler dans le temps le remboursement du prêt le plus cher (le prêt principal), de façon à consacrer les premières années d’amortissement aux crédits les moins chers (les prêts aidés). Dans le même temps, la part de remboursement du prêt le plus long (le prêt principal), n’augmentera qu’au fur et à mesure de l’achèvement des prêts les plus courts (les prêts aidés). C’est en répartissant ainsi les charges de remboursement qu’on obtient des mensualités à la fois plus faibles et constantes tout au long du prêt.

Ainsi, à partir d’une mensualité totale calculée dès le départ dans les limites de votre capacité d’endettement, le prêt immobilier complémentaire s’ajustera en fonction de la fin du remboursement des autres prêts. Vous l’aurez compris : la vocation d’un lissage de prêts est d’ajuster les remboursements du prêt bancaire classique et des prêts réglementés, afin de vous garantir une même mensualité durant toute la durée du prêt, une échéance que vous serez toujours capable d’honorer.

Cerise sur le gâteau : le lissage de prêts et des diverses mensualités qui composent votre prêt immobilier ne vous empêchera pas de profiter de l’excellente option de modularité. Cependant, seuls certains établissements bancaires permettent de cumuler les avantages respectifs d’un prêt lissé et d’un prêt modulable. Pour en profiter, demandez conseil à un courtier en crédit immobilier.

Pour lisser un prêt immobilier, nous vous invitons à utiliser notre calculette Lissage de prêt, laquelle vous permet d'optimiser voter capacité d'emprunt, tout en ne dépassant pas le taux d'endettement maximum autorisé.