Qu’est-ce qu’un Prêt in Fine ?

Un prêt in fine signifie un prêt remboursable à la fin en une fois. Ce type de crédit immobilier est essentiellement destiné aux investisseurs locatifs : il leur permettra de déduire un maximum d’intérêts de leurs revenus fonciers. Attention cependant, il est réservé aux emprunteurs offrant un maximum de garanties.

L’avantage d’un prêt in fine dépendra du niveau de votre imposition. Ce prêt est particulièrement conseillé aux emprunteurs fortement imposés, au minimum dans une tranche marginale d’imposition (TMI) de 40%. Il peut cependant être combiné à un prêt immobilier classique afin de permettre à de petites ou moyennes impositions de déduire de leurs revenus fonciers des montants plus importants d’intérêts d’emprunt. Le prêt in fine sera associé à une assurance vie d’une valeur d’au moins 30% du montant emprunté, soit par exemple 60 000 € placés pour 200 000 € empruntés.

Quelle est la différence entre un prêt « in fine » et un prêt amortissable ?

Vous connaissez le prêt amortissable : il permet, comme son nom l’indique, d’amortir du capital tous les mois, en même temps que vous remboursez des intérêts. Le prêt « in-fine » possède quant à lui une mensualité composée à 100% d’intérêts, et ce, sur toute la durée du prêt : seule la dernière mensualité représente 100% du capital emprunté.

Autrement dit, si vous empruntez 200 000 € sur 15 ans dans le cadre d’un prêt amortissable et que vous le remboursez dans dix ans, vous devrez moins à la banque que ce que vous aviez emprunté initialement. Dans le cadre d’un prêt in fine, dans dix ans, vous lui devrez toujours la même somme !

Pour résumer, un prêt amortissable est remboursé chaque mois sur la base d’une mensualité comprenant les intérêts et les assurances, mais également une part de capital, alors que la mensualité d’un prêt in fine n’est strictement composée que des intérêts et des assurances, le capital étant remboursé seulement en fin de prêt et en une seule fois.

Quel est l’intérêt d’un prêt « in fine » ?

L’emprunteur ne remboursant pas de capital, la première vertu d’un tel mécanisme est une diminution sensible de la mensualité.

Prenons l’exemple d’un prêt de 200 000 € à 1,50% fixe sur 15 ans. Dans le cadre d’un prêt amortissable, la mensualité comprenant les intérêts, les assurances et une part de capital, elle sera de 1275 €. La mensualité d’un prêt in fine étant strictement composée d’assurances et d’intérêts, elle sera réduite à 276 €, soit 1000 € de moins !

Le montant du capital ne s’amortissant jamais, la deuxième vertu d’un tel mécanisme, c’est l’augmentation tout aussi sensible du coût de l’emprunt ! Paradoxal ?

Reprenons l’exemple d’un prêt de 200 000 € à 1,50% fixe sur 15 ans. Dans le cadre d’un prêt amortissable, le crédit coûtera 29 467 € ; dans le cadre d’un prêt in fine, le même crédit coûtera 45 000 € ! C’est un prix exorbitant, beaucoup plus cher qu’un prêt classique, et pourtant, beaucoup plus rentable pour l’investisseur ! Pourquoi ? Grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt.

La somme des intérêts est certes très élevée puisqu’elle porte sur la totalité du capital emprunté tout au long du crédit : autrement dit, chaque mois j’emprunte 200 000 € puisque mon crédit immobilier ne rembourse jamais le capital, ne l’amortit pas. Or ce montant invariable d’intérêts bancaires est intégralement déductible des revenus fonciers.

On comprend mieux le bénéfice d’un prêt in fine pour l’investisseur : il lui permet tout simplement de déduire un maximum d’intérêts, beaucoup plus que dans le cadre d’un prêt amortissable où les intérêts sont moindres, diminuant chaque mois jusqu’au terme de l’emprunt.

Emprunter en « in fine » pour investir est donc fiscalement très avantageux. Dans le cadre d’un prêt in fine, la mensualité est entièrement déductible, alors qu’elle ne l’est que partiellement dans le cadre d’un prêt amortissable. Inutile de préciser que dans le cadre d’un investissement immobilier sans emprunt, vous obtiendrez cette fois une recette locative entièrement imposable…

Mais attention, pour profiter du surcoût d’un prêt in fine, mieux vaut avoir beaucoup de revenus fonciers à défiscaliser d’une part, beaucoup d’impôts à économiser d’autre part. Dans le cas contraire, celui d’un premier investissement locatif par exemple, un prêt amortissable sera beaucoup plus rentable.

Comment rembourser la dernière mensualité ?

Grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt, un prêt « in fine » génère des économies d’impôts plus importantes. Il n’en reste pas moins que dans notre exemple d’un prêt « in fine » de 200 000 € à 1,50% fixe sur 15 ans, soit 180 mois, si les 179 premières mensualités sont de 276 € chacune, la dernière mensualité, soit la 180ème, sera égale au capital emprunté initialement, soit 200 000 € !

Comment rembourser 200 000 € dans 15 ans en une fois, et surtout, comment les rembourser sans avoir obligatoirement à revendre le bien ?

Pour garantir votre solvabilité lors du règlement de cette dernière mensualité, les banques utilisent une garantie que l’on appelle adossement. Il s’agit d’un placement (le plus souvent une assurance-vie) sur lequel elles prennent un nantissement (un gage).

C’est pourquoi un prêt « in fine » sera toujours adossé à un produit financier, lequel nécessite un versement initial. L’investisseur locatif, candidat à l’obtention d’un prêt « in fine », devra donc disposer d’un apport personnel suffisant d’une part, consentir à un effort d’épargne sur toute la durée du prêt d’autre part.

Continuons avec notre exemple d’une demande de prêt « in fine » d’un montant de 200 000 € sur 15 ans. Le placement initial exigé sera de 60 000 €, soit 30% du montant, et l’effort d’épargne de 620 € chaque mois. 60 000 € au départ augmenté d’un versement de 620 € pendant 15 ans, le tout placé sur un contrat d’assurance vie rémunéré au même taux d’1.50%, c’est bel et bien 200 000 € défiscalisés à la fin de l’opération, lesquels viennent s’ajouter à la valeur patrimoniale de votre logement et à la somme d’impôts économisés entre temps !

Or les 620 € de versements mensuels, vous en disposerez facilement grâce à la trésorerie libérée par la baisse de la mensualité du prêt « in fine » : c’est la part de capital que vous n’aurez pas à rembourser ! Au lieu de rembourser 1275 € par mois pendant 15 ans dans le cadre d’un prêt immobilier amortissable, vous allez débourser 896 € chaque mois, dont 276 € d’intérêts bancaires et de primes d’assurances et 620 € placés sur un compte d’épargne.

Pour résumer : si vous bénéficiez déjà de revenus fonciers, si vous êtes fortement imposés, si vous disposez d’un apport personnel suffisant et d’une capacité d’épargne, empruntez absolument en « in fine » ! La déductibilité intégrale des intérêts d’emprunt, associée à la fiscalité très avantageuse d’un contrat d’assurance-vie, doperont considérablement le rendement de votre investissement locatif.