Qu’est-ce qu’un prêt à paliers ?

prêt a paliers

Pour acheter votre logement vous allez devoir recourir à un financement (comme 80% des acheteurs en France) et donc acheter de l’argent. Apparemment rien n’est plus simple qu’un crédit immobilier : c’est juste un montant, un taux, une durée. En fonction de cela, vous êtes solvable ou non !

Le prêt à paliers est essentiellement connu pour permettre le lissage de prêts aidés (PTZ, PAS, PC, 1% Logement) avec le prêt immobilier principal. Ainsi il vous permet de lisser touts les prêts de façon à ce que l’échéancier de chaque prêt soit fondu dans un échéancier global, dans une seule mensualité, fixe durant toute la durée du crédit immobilier.

Pourtant, la technique du prêt à paliers permet d’autres montages financiers. Ainsi toute une nouvelle génération de financements existe aujourd’hui sur le marché qui rompt avec cette vision classique du crédit immobilier. Ces formules innovantes vous permettront d’accéder plus facilement à la propriété, de faire valoir vos intérêts spécifiques et de disposer d’un levier d’action et de négociation vous permettant d’acheter l’argent moins cher. Parmi ces prêts malins, les prêts à paliers offrent de nombreuses possibilités.

Grâce à notre calculette Prêt à Paliers, vous pouvez ainsi essayer de jouer entre plusieurs lignes de taux, de montants et de durées, jusqu’à dix paliers pour calculer un crédit immobilier. Chaque formule vous livrera un tableau d’amortissement que vous pourrez comparer.

Des montages financiers originaux

Un taux d’intérêt, exprimé en pourcentage, représente la rémunération que vous allez verser, à titre d’emprunteur, à l'organisme financier.

moment où vous le rendrez (la durée du prêt), du montant emprunté comme du risque que vous représentez vous-même pour le rembourser (votre solvabilité), et de la politique commerciale du prêteur (ses propres critères).

C’est un prix fixé à l’argent en fonction du moment où vous le demandez (les conditions du marché), du moment où vous le rendrez (la durée du prêt), du montant emprunté comme du risque que vous représentez vous-même pour le rembourser (votre solvabilité), et de la politique commerciale du prêteur (ses propres critères).

Savoir tirer le meilleur profit du marché, savoir doser le mieux possible la durée d’emprunt, savoir vendre tous les points forts de votre profil financier, enfin connaître les marges de négociation que les prêteurs sont prêts à sacrifier ; ce sont les principes de base pour baisser au maximum le taux d’intérêt qui sera appliqué à votre prêt immobilier

Un taux d’intérêt (le taux nominal du prêt) est la simple traduction du prix de l’argent : une simple baisse de 0.10% du taux d’intérêt diminuera le coût du crédit immobilier de 6% ! Mais pour réduire encore la facture, des montages financiers originaux sont possibles : des formules « mixtes » très éloignées de la ligne de crédit classique, à taux fixe et durée uniques !

Une première solution est un « crédit multiprêt » : vous souscrivez à deux prêts au lieu d’un. Le principe : nous emboîtons deux prêts à taux fixe de durées différentes, par exemple un tiers sur 10 ans et deux tiers sur 20 ans. Ainsi, au lieu d’emprunter la totalité avec un taux d’intérêt calculé sur 20 ans, nous modérons le coût total du crédit immobilier en empruntant une partie avec un taux d’intérêt calculé sur 10 ans, par nature meilleur marché sur une durée moins longue. Vos mensualités seront lissées sur les 20 années et à l’arrivée, vous obtenez un taux moyen très inférieur au taux fixe de départ !

Une deuxième solution est un « prêt à double palier » : c’est la formule la moins chère si vous prévoyez de céder votre bien avant 10 ans, ce qui est le cas le plus fréquent (en France, les primo-accédants revendent en moyenne tous les 5 ou 7 ans). Le principe : nous négocions un taux fixe les premières années et un taux révisable les années suivantes.

Avec cette formule originale, le taux fixe de départ sera moins élevé qu’un taux fixe classique, puisqu’il sera calculé sur une durée plus courte, par exemple 5 ou 10 ans. Et surtout, au moment prévu pour le passage à taux variable, vous aurez déjà remboursé une grande partie des intérêts d’emprunt et revendu votre bien. Là encore, vous empruntez sur une durée longue tout en bénéficiant du taux d’une durée courte, et vous obtenez un taux moyen plus bas que le meilleur des taux fixes !

Dans les deux cas, le taux moyen obtenu diminuera considérablement le coût du prêt principal. Rapportez-le encore au taux moyen obtenu entre tous les prêts aidés, et vous verrez fondre comme neige le taux d’intérêt final !

Vous n’êtes donc pas obligé de choisir par exemple entre un taux fixe ou un taux révisable : vous pouvez opter pour un taux semi-fixe semi-variable. Vous n’êtes pas obligé non plus de tout emprunter sur une seule durée : pour un même crédit immobilier, vous pouvez emprunter divers montants sur diverses durées. La négociation d’un prêt immobilier ne se réduit donc pas aux notions de taux, d’assurances ou de frais annexes : le montage financier est également déterminant.

C’est grâce à ce type de construction que votre courtier en crédit immobilier négocie l’argent moins cher. Il manipule régulièrement et maîtrise parfaitement ces techniques de montages financiers qui permettront de brader encore davantage votre taux d’intérêt. À l’inverse, les banques proposent rarement ces nouveaux types de prêts immobiliers aux clients qu’elles reçoivent directement.