Investissement locatif : acheter pour louer

Investissement locatif

4 règles d’or : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement... et le financement.

L’immobilier est le placement bon père de famille par excellence ! C’est en effet un bon moyen, grâce au crédit et aux économies d’impôt, de se constituer un capital et de préparer sa retraite.

La pierre, le placement par excellence !

Les Français ne s’y trompent pas, la pierre est le moyen idéal de se constituer progressivement un patrimoine, et l’immobilier demeure aujourd’hui plus que jamais, après plusieurs années de hausse des prix, la principale source de leur richesse.

Mais ils sont encore peu nombreux à en faire le cœur d’une véritable stratégie d’investissement, lui préférant l’assurance vie et ses rendements garantis. Et pourtant, s’il y a un secteur où les besoins d’investissement sont importants, et où les possibilités de plus values le sont également, c’est bien le logement. La pénurie est telle qu’il faudrait construire chaque année plus de 100 000 logements supplémentaires pour satisfaire la demande ! C’est pourquoi l’immobilier reste aujourd’hui un excellent investissement

L’investissement locatif à la portée de tous

Il n’est pas nécessaire d’être un professionnel de l’immobilier ou un particulier fortuné pour s’intéresser à la pierre comme investissement financier. Les opportunités sont nombreuses et pour toutes les bourses.

Pas besoin d’un apport personnel : acheter un logement pour le louer, c’est certes un investissement à préparer soigneusement car il s’agit de ne pas se tromper en misant sur un logement dont la valeur doit croître, mais c’est aussi épargner à son rythme grâce au crédit et à un plan de financement équilibré, prévoyant prudemment les recettes (les loyers perçus) et les charges (principalement les mensualités de crédit). La différence éventuelle, si les charges excèdent les loyers, constitue l’effort d’épargne.

Une condition importante à respecter toutefois : ne vous lancez pas dans cet investissement sans une base solide : la propriété de votre résidence principale. Toute stratégie patrimoniale doit commencer par cette première étape : c’est seulement ensuite que vous pourrez penser à développer vos investissements.

Votre courtier en crédit immobilier saura vous aider à poser votre projet ; il vous expliquera comment vous servir du crédit comme d’un outil de construction de votre patrimoine. Il vous proposera les meilleures conditions du marché, c’est son rôle, et les montages les plus adaptés à vos objectifs et à votre situation.

Attention au bien convoité !

Il est clair que l'intérêt économique d’un investissement immobilier dépend avant tout du prix d'achat du bien, de son emplacement... Ce sont ces éléments qui permettront à un propriétaire de trouver facilement des locataires. A l'inverse, un mauvais emplacement et un prix d'achat surévalué peuvent aboutir à un rendement faible, nul voire négatif de l'investissement.

Il faut bien prendre en compte en effet que la rentabilité de l’investissement ne pourra réellement s’apprécier qu’au moment de la revente : la probabilité d’une plus value, grâce à l’emplacement de choix du bien sélectionné, est un paramètre essentiel.

Parmi les éléments à prendre en compte : la localisation du bien, le voisinage, l’existence de transports en commun, la présence de commerces et d’écoles, d’espaces verts, de facilités de stationnement. Renseignez-vous également sur le montant des taxes locales et des éventuelles charges de copropriété. Procurez-vous également le compte rendu des dernières assemblées générales pour avoir un état des lieux des travaux et projets en cours.

Investir dans un logement neuf ou un logement ancien ?

Plus onéreux à l'achat, le neuf peut toutefois s'avérer économique sur le long terme. En effet, l'absence de travaux à l'entrée dans le logement et l'assurance de n'avoir aucune grosse réparation à prévoir au cours des dix années suivantes (garantie décennale) réduisent considérablement la facture. Et dans le neuf, les frais d'acquisition sont réduits à la seule taxe de publicité foncière, la TVA étant déjà incluse dans le prix annoncé. Frais de notaire compris, la facture ne dépasse pas 2 à 3% du prix d'achat, contre environ 7% pour un logement ancien. Cependant, l'ancien a ses attraits, notamment parce que les intérêts d'emprunts et les travaux de réfection sont déductibles des recettes locatives. Et il existe moins de contraintes de location.

Investir dans le neuf ou dans l’ancien : quel est l’investissement le plus rentable ? Bien sûr, il n’y a pas de réponse a priori à cette question car c’est avant tout la qualité du bien et la pertinence du plan de financement qui feront sa rentabilité.

Que l’on achète un bien neuf ou un bien ancien, le principal objectif de l’investisseur reste la plus value finale. Mais les économies d’impôt sur le revenu liées à la déduction de charges du revenu locatif jouent un rôle clé dans la rentabilité prévue de l’opération.

Comment financer son investissement ?

Le succès d’un investissement immobilier dépend étroitement des conditions de son financement. Car le crédit est un vrai levier financier qu’il convient de bien étudier… Chaque investissement est unique. La pertinence de votre plan de financement influencera la valeur des revenus de votre investissement. Aussi est-il important de se faire accompagner par un courtier en crédits immobiliers, lequel est expert en montages financiers.

Comme nous l’avons dit plus haut, il n’est pas nécessaire d’avoir un apport : vous pouvez emprunter la totalité, y compris les frais. Comment ? En utilisant des techniques de prêt qui optimisent l'opération en renforçant l'économie fiscale. En effet, financer à crédit 100% de votre investissement, c'est aussi garder votre capital disponible pour réaliser d'autres investissements de façon à diversifier votre patrimoine.

Pour financer votre investissement, vous pourrez avoir le choix entre un crédit immobilier amortissable et le crédit in fine. Avec le premier, durant toute la durée du crédit, vous rembourserez capital et intérêts. A l’inverse, avec un prêt in fine, vous ne paierez que les intérêts dans vos mensualités. Le capital ne fait donc l'objet d'aucun amortissement et est remboursé en une seule fois à la fin du crédit, grâce aux sommes que vous aurez épargnées, dans le cadre d’un contrat d’assurance vie par exemple. L’intérêt de cette opération est essentiellement fiscal : en effet plus on a à supporter des charges d’intérêts, plus on accentue son déficit foncier et donc ... moins on paye d’impôt. Une solution conseillée aux personnes fortement imposées !

En SCI ou en nom propre ?

Constituer une SCI, une opération très simple, présente certains avantages. Par exemple, pour deux personnes non mariées, la détention du logement commun en SCI offre plus de solutions en cas de décès du partenaire. Les héritiers de la personne décédée ne pourront exiger que le survivant vende le logement. De même, une SCI familiale réunissant enfants et parents permet une transmission graduelle des biens immobiliers et une économie de droits de succession.

En résumé, la SCI est un instrument de souplesse et d’optimisation juridique et fiscale qui convient particulièrement aux patrimoines immobiliers de valeur, composés de plusieurs biens.

Les dispositifs fiscaux

Les deux objectifs principaux des investisseurs sont la défiscalisation ou la préparation de la retraite. D’autres profils d’investisseurs immobiliers chercheront à se constituer un patrimoine, à percevoir immédiatement des revenus supplémentaires, ou pour les plus aguerris d’entre eux, à générer des déficits fonciers.

Des dispositifs fiscaux permettent de réaliser tous ces objectifs aussi bien dans l’immobilier ancien que dans l’immobilier neuf. Démembrement, dispositif Censi-Bouvard, loi Malraux, Monuments historiques, Outre-Mer, etc. Les dispositifs d’aide à la création de patrimoine sont nombreux, leur vocation étant aussi de doper la construction de logement ou la réhabilitation de bâtiments anciens. Les intérêts privés et les intérêts publics font ici bon ménage.

Cependant deux types d’investissement immobilier sont plébiscités par les particuliers et dominent le marché : la Loi Pinel et le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), servant tous deux des objectifs patrimoniaux très différents. En raison de leur succès auprès des investisseurs, nous vous proposons deux pages dédiées, dans lesquelles vous aurez la possibilité de simuler un projet d’investissement locatif dans l’immobilier neuf, grâce à nos calculatrices. Ainsi vous pourrez choisir l’investissement le mieux adapté à vos objectifs.