Qu’est-ce qu’une garantie ?

Garantir un prêt immobilier est une condition obligatoire pour pouvoir financer l’achat d’un bien immobilier. Assurer un prêt immobilier est une autre condition obligatoire. Quelle est la différence entre une assurance et une garantie ? Une assurance protège l’emprunteur alors qu’une garantie protège le prêteur. En cas d’impossibilité pour l’emprunteur de faire face à ses échéances, cette garantie permettra notamment à la banque de revendre le logement qu’elle a financé.

Il existe principalement cinq types de garantie. La première est l’hypothèque conventionnelle : la garantie la plus courante bien que ses coûts d’entrée et de sortie (la main levée) soient les plus élevés. Moins cher, un privilège de prêteur de deniers est aussi visé par un acte notarié mais accordé par l’organisme prêteur. Plus risquée, une caution solidaire engage un particulier à payer à la place de l’emprunteur si celui-ci ne peut plus assumer le remboursement de ses mensualités. Plus sûre, une caution mutuelle permet à un fonds de garantie de se substituer à l’emprunteur défaillant, reposant sur le principe de la mutualisation des risques. Gratuit mais plus contraignant, un nantissement permet à l’emprunteur de gager au profit du prêteur un objet de valeur ou un placement financier, par exemple une assurance-vie.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Les frais d’hypothèque représentent environ 2% du montant du prêt. L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle est prise par le biais d'un notaire, et fait l'objet d'un enregistrement sur un registre officiel. L’hypothèque restera inscrite 2 ans après le terme du prêt immobilier, puis disparaîtra sans frais. Si vous vendez votre bien avant le terme du prêt immobilier, vous devrez payer des frais de mainlevée d’hypothèque. Enfin une hypothèque vous permettra de bénéficier plus tard si besoin d’un prêt viager hypothécaire.

L’hypothèque conventionnelle

Une hypothèque est un droit accordé à un créancier (par exemple une banque) sur un bien immobilier en garantie d'une dette, sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé. L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié ; l'inscription est effectuée à la conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien. Le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription.

Un bien hypothéqué est un bien qu'un créancier peut saisir si les échéances ne sont pas payées, afin de le mettre en vente et de récupérer les sommes dues. En cas de problème financier, son fonctionnement sera saisi et la vente du bien effectué par voie judiciaire.

En cas de vente du bien immobilier avant expiration de la date d'effet de l'hypothèque, il sera procédé à la radiation (appelée "mainlevée") de l'inscription d'hypothèque. Cette radiation se fait auprès du conservateur des hypothèques par les mêmes intermédiaires habilités que pour l'inscription. Les frais et émoluments de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur puisqu’il est le vendeur du bien immobilier. Il est préférable de le négocier préalablement avec le rédacteur s'il n'est pas astreint à un tarif.

Hypothèque particulière : le prêt viager hypothécaire

Un prêt viager hypothécaire n’est pas une vente en viager ! Il vous permet d’emprunter une somme d’argent grâce à la contrepartie d’une hypothèque sur votre bien immobilier.

Le prêt viager hypothécaire, souscrit auprès d'une banque, peut être versé sous forme de capital ou de rente, garanti par une hypothèque sur un bien immobilier à usage d’habitation (résidence principale, secondaire ou bien locatif). L'emprunteur n'est tenu à aucun remboursement de son vivant (capital et intérêts), sauf en cas de vente ou de don du bien.

S'adressant presque exclusivement aux personnes âgées, ce type de prêt permet d’obtenir des liquidités de son patrimoine sans s’en séparer, contrairement à la vente en viager. Ce prêt peut être utile pour compléter les revenus de sa retraite et/ou faire face à des dépenses imprévues (dépendance, réparation du logement, etc.).

Au décès, les héritiers peuvent alors choisir de racheter le prêt s'ils souhaitent conserver le bien immobilier ; mais quoi qu'il arrive, la dette réclamée par la banque ne pourra excéder la valeur de revente du bien telle qu'estimée au jour du décès (plafonnement de la dette), ce qui protège les héritiers. 

Qu’est-ce qu’un privilège de prêteur de deniers (PPD) ?

IPPD est un sigle signifiant Inscription de Privilège Prêteur de Deniers. Le sigle PPD est plus communément utilisé par les praticiens du droit immobilier pour faire référence à ce privilège, qui est une sûreté immobilière. Le PPD n’est pas une hypothèque mais un privilège, soit un droit donné à un créancier d'être préféré à d'autres créanciers. Un PPD est moins cher qu’une hypothèque mais il ne peut garantir que les biens immobiliers anciens.

Le privilège de prêteur de deniers nomme " ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés".

En d'autres termes, l'emprunteur doit expressément promettre, dans l'acte de prêt, d'employer tout ou partie des fonds empruntés au paiement du prix de vente, et le vendeur doit expressément reconnaître, dans l'acte de vente, que tout ou partie du prix de vente a été réglé au moyen des fonds prêtés à l'acquéreur.

Modalités du PPD

Bien que par nature différent de l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers n'en produit pas moins des effets quasiment identiques. Il constitue une garantie pouvant être prise par tout prêteur de fonds (généralement un établissement bancaire) lors du financement d'une acquisition immobilière.

Le privilège de prêteur de deniers, comme l'hypothèque, permet donc au prêteur de se prémunir contre le risque de non remboursement du prêt immobilier par l'emprunteur. En effet, si l'emprunteur ne rembourse pas le prêt immobilier (ou ne paie pas les intérêts), le créancier peut intenter une procédure de saisie immobilière aboutissant à la mise en vente du bien et le remboursement prioritaire du bénéficiaire du privilège, c’est à dire la banque elle-même.

Toutefois, contrairement à l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ne peut porter que sur le bien immobilier financé. En outre, il ne peut garantir que le remboursement de fonds directement affectés au paiement du prix de vente d'un bien immobilier. En conséquence, un prêt (ou une fraction de prêt) destiné à financer des travaux ou des frais de notaire ne peut donner lieu à l'inscription d'un privilège de prêteur de deniers.

Par exemple, dans l'hypothèse d'un prêt dont le montant est destiné, à concurrence de 80%, au paiement du prix de vente et, pour le solde, au financement de travaux, un privilège de prêteur de deniers pourra être pris pour garantir 80% du prêt, tandis que les 20% restants seront garantis par une inscription hypothécaire.

Coût d’un PPD

L'inscription d'un privilège de prêteur de deniers est sensiblement moins onéreuse que celle d'une hypothèque, car elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière (communément appelée "TPF"). En effet, la TPF, pour une inscription hypothécaire, s'élève à 0,715% du montant garanti. Ce dernier est égal à la somme (i) du montant de principal garanti (par exemple, le montant du prêt) et (ii) des "accessoires" (destinés principalement à couvrir les frais de poursuite), que les parties peuvent évaluer librement (cette évaluation peut varier, selon le type d'opération et le pouvoir de négociation du débiteur, de 5% à 20% du principal).

En revanche, l'inscription d'un privilège de prêteur de deniers comme celle d'une hypothèque requièrent le paiement du salaire du Conservateur des hypothèques, lequel s'élève à 0,05% du montant garanti (calculé comme indiqué ci-dessus).

Inscription de PPD (IPPD)

Le privilège de prêteur de deniers doit être constaté par un acte authentique établi par un notaire et inscrit (par le notaire du créancier) à la Conservation des hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente.

Le privilège de prêteur de deniers se distingue à cet égard de l'hypothèque, en ce que son inscription prend rang à la date de la vente (c'est-à-dire que le créancier qui en bénéficie sera, en cas de vente sur saisie, payé par priorité avant les créanciers ayant pris une hypothèque postérieurement à cette vente), tandis que l'hypothèque ne prend rang qu'à la date de son inscription.

Si le privilège n'est pas inscrit dans le délai de 2 mois susmentionné, il dégénère alors en hypothèque (c'est-à-dire qu'il ne prend plus rang qu'à la date de son inscription), mais cela reste sans incidence sur le coût de l'inscription, qui demeure non assujettie à la TPF.

En cas de revente du bien immobilier par l'emprunteur avant expiration du prêt, il peut être procédé à la mainlevée de l'inscription de privilège de prêteur de deniers, ce qui entraîne des frais à la charge de l'emprunteur-vendeur à l'occasion de cette revente.

Toutefois, si le nouvel acquéreur lui aussi emprunte pour acheter l'immeuble, son prêteur peut se faire subroger dans l'inscription existante de privilège de prêteur de deniers, ce qui est bien moins onéreux que de procéder à la radiation de l'inscription existante puis à l'inscription d'un nouveau privilège.

La radiation de l'IPPD se fait auprès du Conservateur des hypothèques par l'intermédiaire d'un notaire.

Qu’est-ce qu’une caution mutuelle ?

Comme son nom l’indique, une caution mutuelle est une garantie qui permet de mutualiser les risques. Parmi les garanties financières pour un crédit immobilier, la caution mutuelle est devenue la plus courante, détrônant un peu plus chaque année l’hypothèque. Le cautionnement mutuel est en effet la garantie économiquement la plus avantageuse, notamment si vous êtes un jeune emprunteur.

Tout d’abord, une caution mutuelle vous coûtera moins cher pour une raison toute bête : il y aura moins de démarches administratives que pour une hypothèque !

Mais une caution mutuelle sera surtout la moins onéreuse pour une autre raison simple : vous revendrez votre logement largement avant la fin du prêt immobilier.

En effet, vous n’achetez pas l’appartement ou la maison de votre vie : dans moins de dix ans, il est fort probable que vous aurez déjà revendu. Grâce au choix de cette garantie, vous serez alors exonéré des frais de main levée d’hypothèque, lesquels sont calculés sur le prix d’achat initial du bien immobilier, et non pas sur le montant qui reste à rembourser.

Au lieu d’être taxé, vous pourrez même récupérer une partie de la garantie que vous aviez empruntée, de 70 à 80% de la somme versée ! Quand on ajoute à cette grosse économie l’exonération des indemnités pour remboursement anticipé du prêt immobilier (tout de même 3% du capital restant du), vous obtenez un coût total de crédit considérablement réduit.

Avec une garantie hypothécaire, vous êtes chez vous et disposez librement de votre bien tant que vous honorez vos engagements et réglez la banque. Dans le cas contraire, c’est à son tour d’en disposer librement. Dans le cas d’une caution mutuelle, la société cautionnaire règle la banque : à charge pour elle de s’arranger avec vous.

Il existe plusieurs organismes de caution mutuelle : Crédit Logement, SACCEF, CNP Caution, CAMCA, CMH ou encore SOCAMI, etc. Soit la banque vous impose sa garantie, soit elle vous laisse libre de choisir. Là encore l’aide d’un courtier en crédit immobilier vous sera très utile.