Vos droits en matière de demande de crédit immobilier et d’assurance de prêt

Chaque emprunteur est un consommateur que la loi protège. D’abord pour le défendre de la mauvaise pratique éventuelle d’un professionnel mais surtout pour le prévenir d’un mauvais choix. Un crédit immobilier est une charge assumée sur une très longue durée, qui doit vous être bénéfique mais qui peut aussi devenir un poids trop lourd à porter.

Compte tenu de l’importance de cet investissement, un bien immobilier n’étant pas un bien de consommation comme les autres, le législateur encadre particulièrement vos transactions avec les acteurs de ces marchés. Ces lois vous donnent des devoirs, elles vous donnent aussi des droits. Elles répartissent des droits et des devoirs entre chacun des acteurs, tant aux particuliers qu’aux professionnels, mais avec une priorité donnée à l’intérêt des particuliers.

LOI SCRIVENER

La loi Scrivener est une loi pour la protection des emprunteurs. La Loi Scrivener est la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979, qui a introduit un ensemble de dispositions dans le but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit dans le Code de la consommation (articles L.312-1 et suivants).

La loi Scrivener pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier : elle impose en particulier des délais de réflexion. Elle s’applique à tous les prêts concernant l’achat d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, les travaux de rénovation ou de construction. Peu importe le but de l’opération, qu’il s’agisse d’acheter pour habiter ou bien d’acheter pour investir.

LOI MURCEF

La loi MURCEF relativement au crédit immobilier

Pour vous qui allez souscrire un crédit immobilier, c’est la loi la plus importante à connaître. Datée du 11 décembre 2001, elle vise justement à améliorer les relations entre les clients et les banques. La loi MURCEF est l’un des principaux textes de loi destinés à protéger l’emprunteur.

Deux phrases sont particulièrement importantes, toutes deux tirées du même article L 321-2 de la loi n°2001-1168 :

« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. »

« Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. »

Comme le banquier, le courtier en crédit en crédit immobilier est tenu de s’assurer que votre futur prêt immobilier sera souscrit dans le plus stricte respect de vos capacités financières. De même, en aucun cas un courtier en crédit immobilier ne peut vous facturer le moindre euro d’honoraires avant le déblocage des fonds qui serviront chez le notaire à acheter le bien immobilier et payer le vendeur.

Un calcul de budget sera donc toujours gratuit. Gratuites aussi nos démarches qui consistent à vous rechercher un financement. Même notre travail de négociation avec les banquiers ne vous sera pas facturé.

En effet, pour qu’un courtier en crédit immobilier soit autorisé à vous facturer des honoraires, dont vous aurez d’ailleurs convenu au départ dès le mandat de recherche de capitaux que vous aurez signé avec lui, deux évènements doivent se produire :

- Votre accord avec la proposition de financement que nous vous avons trouvée.
- La signature d’un acte authentique chez le notaire, suite au déblocage des fonds.

Par conséquent, si nous avons obtenu un accord de prêt pour votre dossier mais que vous ne l’acceptez pas, vous ne devez rien au courtier. Si vous avez accepté notre proposition mais que pour une raison indépendante de votre volonté l’acquisition est annulée (par exemple à cause du décès du vendeur entre le compromis de vente et l’acte authentique chez le notaire), là encore vous ne devez rien au courtier.

La loi MURCEF relativement à l’assurance emprunteur

Cette fois la phrase particulièrement importante à connaître est celle-ci :

« Est interdite la vente ou offre de vente de produits ou de prestations de services groupés, sauf lorsque les produits ou prestations de services inclus dans l’offre groupée, ne peuvent être achetés individuellement, ou lorsqu’ils sont indissociables. »

Tirée de l’article L 312-1-2 de la Loi Murcef, cette phrase pose la base de l’assurance emprunteur individuelle. Elle stipule que l’assurance emprunteur ne peut être imposée par la banque pour obtenir le financement immobilier qu’elle peut vous octroyer. Vous avez donc le droit d’emprunter dans une banque et de vous assurer séparément dans une compagnie d’assurance. On dit alors que vous déléguez l’assurance à un tiers, d’où l’expression « délégation d’assurance ».

Ce qu’interdit cet article, c’est en définitive la pratique des ventes liées. Pour vous qui allez emprunter pour acheter un bien immobilier, une vente liée serait la vente du prêt immobilier associée à la vente de l’assurance de prêt, sans autre choix pour vous que de l’accepter.

Non seulement la banque n’a pas le droit de vous obliger à prendre l’assurance avec le prêt, mais elle a le devoir de vous rappeler votre droit de souscrire une assurance équivalente en termes de garantie auprès d’un assureur de votre choix. Ce rappel figure directement dans l’offre de prêt que la banque vous envoie.

Vu les pénalités prévues par la loi, la simple évocation de la loi MURCEF devrait suffire à conduire un établissement bancaire récalcitrant (refus de la délégation d’assurance suivi de menaces d’une augmentation du taux du crédit si l’emprunteur insiste...) à revoir sa position.

Loi LAGARDE

En renforcement de la loi MURCEF relativement à l’assurance de prêt, la loi Lagarde édicte un principe fondamental : la déliaison entre l’assurance emprunteur et le crédit immobilier (article 21 de la loi n° 2010-737 portant sur la réforme du crédit à la consommation, datée du 1er septembre 2010).

Cette nouvelle loi permet à l’emprunteur de choisir librement son assurance, à condition que cette dernière constitue une garantie au moins équivalente à celle proposée par la banque. Désormais, chacun pourra donc procéder à une délégation d’assurance, c’est-à-dire assurer son prêt immobilier dans un autre établissement que celui qui lui fait le crédit.

Grâce à la loi Lagarde, vous avez donc le droit de choisir votre assurance de prêt et le banquier ne peut pas refuser votre propre délégation d’assurance si le niveau des garanties offert que vous lui présentez est équivalent à son produit.

« L’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées à l’article L 312-9. »

« Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée. »

« Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux du prêt prévues dans l’offre définie à l ‘article L 312-7, que celui-ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance de groupe qu’il propose. »

En résumé, le taux d’emprunt négocié ne peut être modifié si vous décidez de souscrire votre assurance de prêt ailleurs que dans la banque prêteuse. L’assureur ou le courtier en crédit immobilier remet à l’emprunteur une fiche d’informations concernant l’offre d’assurance de prêt. La banque ne peut pas modifier le taux du crédit immobilier en contrepartie de la délégation d’assurance. En cas de refus de votre contrat individuel, votre banque doit le motiver par courrier.

AMENDEMENT BOURQUIN

Depuis le 1er janvier 2018, le nouvel amendement Bourquin (loi SAPIN II) est venu clore les débats sur la liberté de changer ou non d’assurance de prêt immobilier au-delà du délai d’un an que la loi HAMON avait déjà réussi à arracher aux banques en mars 2014.

Une fois passé ce délai d’un an à partir de la signature du prêt immobilier, vous ne pouviez plus résilier votre assurance emprunteur. Vous aviez donc un an seulement pour en changer et de fait, la loi Hamon n’a pas rencontré un franc succès.

L’amendement Bourquin prolonge ce délai et l’étend à toute la durée du prêt immobilier ! Ainsi chaque année à la date anniversaire de votre contrat, vous êtes libre de changer d’assurance emprunteur.

Si cet amendement donne une réelle liberté aux emprunteurs, il vous donne également la possibilité de faire des économies très importantes. Une prime d’assurance emprunteur coûte très cher et peut représenter jusqu’à 40% de vos mensualités. Il vous sera donc avantageux de comparer votre contrat avec les contrats concurrents et d’en changer si vous y gagnez.

Attention : la résiliation d’une assurance de prêt doit respecter un préavis de deux mois avant la date d’anniversaire de la souscription de votre contrat. Vous devrez accompagner votre courrier de résiliation des conditions de votre nouveau contrat, notamment le certificat d’adhésion, la délégation de bénéfice et la fiche standardisée d’information. L’acceptation de la banque sera soumise à l’attestation de l’équivalence de garanties entre l’ancien et le nouveau contrat.

LOI DE RÉGULATION BANCAIRE ET FINANCIÈRE

Lowtaux est une société de courtage en crédit immobilier, autrement dit un Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de Paiement (IOBSP), soumis à la loi de régulation bancaire et financière du 22 octobre 2010, laquelle a ouvert la voie à l’immatriculation obligatoire des intermédiaires financiers et à leur inscription dans un registre unique.

L’objectif de ce texte est d’améliorer la protection de la clientèle en obligeant ces professionnels à respecter des exigences de formation, de qualification et de responsabilité civile. D’autres textes ont été publiés dans le courant de l’année 2012 afin de préciser le contenu des dispositions législatives. Cette réforme est en vigueur depuis la mise en place du registre unique, c’est-à-dire depuis le 15 janvier 2013.

Selon l’article L519-1 du Code monétaire et financier :

« Est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire ».

Parmi les IOBSP, le Code monétaire et financier distingue toutefois le courtier du mandataire:

- Le courtier exerce « l’intermédiation en vertu d’un mandat du client, à l’exclusion de tout mandat d’un établissement de crédit ou d’un établissement de paiement (…) ». C’est le cas de Lowtaux.

- Le mandataire, de son côté, exerce au nom d’une banque, de plusieurs banques ou éventuellement d’un courtier.

L’IOBSP appartient à l’une des quatre catégories suivantes :

- Courtier en opérations de banque et services de paiements, qui exerce sont activité en vertu d’un mandat du client (COBSP). C’est le cas de Lowtaux.

- Mandataire exclusif en opérations de banque et services de paiement, qui sont soumis à une obligation contractuelle de travailler en exclusivité avec un seul et unique établissement de crédit ou de paiement.

- Mandataire en opérations de banque et services de paiement, qui exerce en vertu d’un ou plusieurs mandats non exclusifs délivrés par un ou plusieurs établissements de crédit ou de paiement.

- Mandataire d’intermédiaire en opérations de banque et services de paiement, exerçant en vertu d’un ou plusieurs mandats des trois autres catégories.