Qu’est-ce qu’une capacité d’endettement ?

capacité d’endettement

Avant de vous accorder un crédit immobilier, les banques vont évaluer votre capacité d’endettement. Cette prudence des banques est toute naturelle et tout à fait justifiée. Votre taux d’endettement est-il raisonnable ? C’est également la question que se posera en premier lieu un courtier en crédit immobilier.

Pour vous protéger, les prêteurs vont donc calculer votre ratio d’endettement, autrement dit la part de vos revenus nets consacrée au remboursement des dettes issues de vos crédits existants (crédit auto, prêt à la consommation, réserve de crédit…) ajoutées à celle du futur prêt immobilier.

Pour calculer votre taux d’endettement, il suffit de placer face à face l’ensemble de vos revenus et l’ensemble de vos charges.

Vos revenus comprennent votre salaire annuel (13ème voire 14ème mois inclus), vos revenus locatifs, vos revenus financiers ou mobiliers, par exemple des primes, des dividendes, des commissions, certains revenus sociaux comme les aides au logement et des revenus divers s’ils sont pérennes comme une pension alimentaire.

Vos charges comprennent des crédits en cours que vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas solder, par exemple un crédit voiture, un crédit à la consommation ou un crédit personnel, des loyers persistants si par exemple vous louez une résidence secondaire ou un logement pour les études d’un enfant, ou encore des charges diverses récurrentes comme une pension alimentaire.

Pour votre sécurité financière, la somme maximale des mensualités usuellement tolérée ne doit pas représenter plus d’un tiers de votre revenu net annuel. Au-delà de ce taux, les banques peuvent refuser de vous prêter l’argent, estimant que vous ne pourrez faire face à toutes vos charges de remboursement.

Avant de s’opposer, elles examineront cependant le montant de vos revenus disponibles une fois les remboursements effectués, ce qu’elles appellent le « quotient familial » ou le « reste à vivre ». Mais si vos revenus sont trop modestes, nul doute qu’ils appliqueront la règle des 33% de façon stricte...

Sachez que les relevés de compte sont la Bible du banquier ! Bonne nouvelle, les banquiers ne vous réclameront que vos trois derniers relevés de compte. Alors nettoyez vos comptes avant de demander un prêt immobilier : tentez de solder vos vieux crédits (comme par exemple un ancien crédit étudiant) avant d’acheter ou revoyez vos ambitions à la baisse et optez pour un logement moins onéreux ! Pour vous obtenir une solvabilité supérieure, nous pourrons aussi lisser tous vos crédits et les transformer en une seule mensualité.

Une trop grande accumulation de crédits à la consommation pénalise et réduit votre capacité d’emprunt pour vous constituer un patrimoine immobilier. Réservez l’essentiel de votre capacité d’endettement à l’achat de votre résidence principale. Un crédit immobilier n’est pas seulement une dette, c’est une forme d’épargne.

Notre simulateur calcule votre capacité d’endettement en tenant compte de tous vos revenus et de toutes vos charges. Le résultat de la simulation sera votre montant de mensualité à ne pas dépasser, la mensualité maximum que vous pouvez rembourser.