Qu’est-ce qu’un bon profil d’emprunteur ?

Faire crédit c'est faire confiance !

- Inspirer confiance

- Une situation personnelle stable

- Une acquisition cohérente

- Un ratio d’endettement raisonnable

- Une capacité d’épargne prouvée

- Un minimum d’apport personnel

- La durée du prêt

- Un négociateur dédié

- Une demande personnalisée


Inspirer confiance

Un contrat de prêt repose fondamentalement sur la confiance : accorder un crédit immobilier, c’est accorder sa confiance à une personne dont on juge qu’il pourra et voudra le rembourser ; évaluer sa solvabilité, c’est évaluer sa capacité et sa volonté d’honorer ses engagements présents et futurs. Finalement, obtenir un prêt immobilier, c’est comme obtenir « un brevet de solvabilité ».

Car un crédit immobilier, merveilleux sésame sans lequel nous ne pourrions financer nos projets, devenir propriétaires ni nous enrichir dans la durée, a comme toute médaille son revers : le risque d’insolvabilité de l’emprunteur.

Il est vrai qu’entre l’obtention de l’argent et son remboursement définitif vont s’écouler de nombreuses années durant lesquelles nombre d’évènements peuvent se produire, impossibles à prédire ni à anticiper. Cette durée traditionnellement longue des prêts immobiliers impose au banquier de réduire au maximum le risque de ne pas être remboursé. En étudiant votre demande de prêt, la banque aura donc une seule et unique préoccupation : serez-vous capable d’assurer – et d’assumer - le remboursement de vos mensualités pendant toute sa durée?

C’est pourquoi, avant de répondre favorablement à votre projet de financement, la banque appréciera votre capacité à rembourser en étudiant attentivement votre profil et votre comportement financiers. C’est ainsi qu’elle établira votre niveau de risque – bon, moyen ou mauvais risque - ou encore ce qu’elle appelle votre « scoring ». Ce sont les résultats de cette première évaluation qui détermineront sa réponse, positive ou négative. Et plus votre « risque » ou « scoring » seront bons, meilleures seront vos conditions de crédit.

C’est aussi pourquoi, afin de maximiser vos chances de succès, il est conseillé de préparer suffisamment tôt votre projet, et ce afin de vous laisser le temps nécessaire à la présentation d’un profil qui inspirera confiance aux divers créanciers. Le jeu en vaut la chandelle : la constitution d’un patrimoine qui vous assurera liberté et sécurité financières!

Une banque prêtera donc de l’argent aux personnes qu’elle estime dignes de crédit, autrement dit dignes de confiance.

De quelles ressources dispose le banquier pour évaluer les composantes de la confiance – du crédit – qu’il va vous accorder ? Quels sont les éléments qui lui permettront de préjuger favorablement de l’avenir ? Suivant leurs modes d’évaluation, quels sont en résumé les ingrédients d’un bon dossier, d’un bon profil d’emprunteur ?


Une situation personnelle stable

La sécurité de l’emploi fait bien sûr partie des garanties qui rassureront les prêteurs. Le statut de fonctionnaire comporte à cet égard bien des avantages. Mais l’ancienneté professionnelle dans une entreprise du secteur privé les séduira tout autant. Ce qui importe aux banques, c’est la pérennité des revenus que vous procure votre situation professionnelle.

Cependant tout le monde n’est pas fonctionnaire ni ne travaille dans la même entreprise depuis dix ans ! Rassurez-vous, si vous travaillez depuis un an seulement, vous pourrez encore accéder dans de bonnes conditions au crédit et à la propriété. Les prêteurs privilégieront cependant les salariés sous Contrat à Durée Indéterminée (CDI), dont la période d’essai est terminée. Si vous ne travaillez que depuis quelques mois, il est donc préférable d’attendre encore un peu avant de vous lancer dans une acquisition immobilière, votre tour viendra.

Quant aux intérimaires, ils conservent toute chance également de décrocher un bon crédit. Car beaucoup d’individus ont choisi depuis longtemps l’intérim dont ils aiment la variété et la mobilité qu’il leur procure, et ne s’imagineraient pas travailler autrement. Cette fois encore, les prêteurs s’attacheront essentiellement à la régularité de vos revenus. Tout dépendra des raisons pour lesquelles vous avez adopté ce statut, et de son ancienneté.

Vous n’avez pas changé de métier, mais souvent d’emploi ! Là encore, l’ancienneté dans la profession constituera un gage de confiance pour les prêteurs. Avoir changé de métier, même plusieurs fois, n’est cependant pas un handicap, vous avez vos raisons et ce qui comptera cette fois, c’est l’ancienneté dans le travail.

La vie moderne est plus changeante qu’autrefois et les établissements bancaires en ont évidemment pris acte. Nos vies professionnelles sont de plus en plus exposées à de nombreux aléas, sans que cela implique nécessairement une trop grande irrégularité dans nos revenus.

C’est pourquoi il n’y a pas de profil type de l’emprunteur idéal : ce que veulent les banques, c’est simplement s’assurer que l’argent prêté leur sera bel et bien rendu !


Une acquisition cohérente

La banque s’intéressera également à votre projet immobilier lui-même. En cas de défaillance durable de l’emprunteur, le banquier pourrait être contraint de se rembourser par la revente du bien qu’il a financé. Il doit donc s’assurer avant de prêter que le prix du bien n’est pas surpayé, surtout s’il doit avancer la totalité.

Un bien situé sur un marché immobilier porteur facilitera ainsi l’obtention du prêt, car la revente éventuelle en sera d’autant plus aisée. De même, un bien immobilier ne nécessitant pas de travaux diminuera le risque de ne pas retrouver la valeur d’achat en cas de revente prématurée.

Un bon dossier, c’est donc la mise en balance d’un actif immobilier de qualité, mais également un projet financièrement raisonnable et dans vos cordes.

Vous êtes célibataire, réalisez votre premier achat et souhaitez acquérir un appartement de 150m² ? Vous présentez une demande dépassant de toute évidence vos capacités ! La banque vous conseillera de revoir vos ambitions à la baisse, surtout si vous avez peu voire aucun apport.

Vous achetez un logement ancien et ne prévoyez pas de budget pour d’éventuels travaux ? En cas de mauvaise surprise, comment allez-vous faire face ? Avant de vous lancer dans votre recherche, prenez soin de ne pas perdre votre crédibilité avec des projets périlleux ou irréalisables, pour le moment en tout cas.


Un ratio d’endettement raisonnable

Prêter de l’argent présente deux risques majeurs : le risque pour le prêteur de contracter avec un emprunteur qui ne respectera pas ses obligations de remboursement ; le risque pour l’emprunteur de contracter un crédit dont il ne pourra assumer la charge. Un crédit immobilier mal distribué est un produit dangereux autant pour les prêteurs que pour les emprunteurs : c’est pourquoi la prudence des banques est toute naturelle et parfaitement justifiée.

Pour vous protéger, les prêteurs vont donc calculer votre ratio d’endettement, autrement dit la part de dettes issue de vos crédits existants (crédit auto, prêt à la consommation, réserve de crédit, etc.) ainsi que celle du futur prêt immobilier, sur vos revenus nets. Pour votre sécurité financière, les mensualités maximales usuellement tolérées ne doivent pas représenter plus d’un tiers de votre revenu net annuel. Au-delà de ce taux, les banques peuvent refuser de vous prêter l’argent, estimant que vous ne pourrez faire face à toutes vos charges de remboursement.

Avant de vous opposer un refus de prêt, elles examineront cependant le montant de vos revenus disponibles une fois les remboursements effectués, ce qu’elles appellent le « quotient familial » ou le « reste à vivre ». Mais si vos revenus sont trop modestes, nul doute qu’ils appliqueront la règle des 33% de façon stricte.

Les relevés de compte sont la Bible du banquier ! Alors nettoyez vos comptes : tentez de solder vos vieux crédits (comme par exemple un ancien crédit étudiant) avant d’acheter ou revoyez vos ambitions à la baisse et optez pour un logement moins onéreux ! Pour vous obtenir une solvabilité supérieure, nous pourrons aussi lisser tous vos crédits et les transformer en une seule mensualité.

De façon générale, nous vous conseillons de limiter votre recours au crédit au financement de biens susceptibles de prendre de la valeur, comme c’est le cas des biens immobiliers, ou bien de générer des revenus réguliers, comme dans le cadre d’un investissement locatif.

Une trop grande accumulation de crédits à la consommation pénalise et réduit votre capacité d’emprunt pour vous constituer un patrimoine immobilier. Réservez l’essentiel de votre capacité d’endettement à l’achat et la conservation ? de votre résidence principale, et vous vivrez le crédit non plus comme une dette mais comme un véritable levier vers la richesse !


Une capacité d’épargne prouvée

Les prêteurs apprécient les demandeurs de crédit qui épargnent : ils préfèrent largement les « fourmis » aux « cigales », les économes aux dépensiers ! Ils passeront donc au crible vos comptes bancaires.

Si vous dépensez chaque mois l’intégralité de vos revenus, le banquier se montrera réticent à vous octroyer un crédit, surtout si vos futures charges immobilières sont supérieures à celles que vous supportez actuellement. Pire, si vous dépensez chaque mois plus que vous ne gagnez et présentez des comptes systématiquement débiteurs, soyez certains qu’il vous refusera le prêt.

Ainsi, les mois qui précèdent votre demande, évitez d’être à découvert ! Vous aurez à présenter vos relevés de compte. Or des soucis récurrents de trésorerie, des dépassements fréquents de découvert autorisé, voire des incidents de remboursement répétés lors de crédits précédents, menacent fort d’inciter à la méfiance?

A l’inverse, plus vous aurez épargné avant votre demande de prêt, plus vous serez jugés dignes d’emprunter et plus vous pourrez faire valoir vos exigences.

Deux éléments déterminent en effet les conditions tarifaires d’un prêt : non seulement la solvabilité mais également la rentabilité future du nouvel emprunteur. Il est évident qu’un emprunteur doté d’épargne sera un client potentiel plus séduisant qu’un emprunteur qui en est dépourvu : il placera régulièrement de l’argent en plus de rembourser régulièrement son prêt, c’est le candidat idéal auquel les banques réserveront leur meilleur accueil.

La possession de comptes d’épargne constitue donc un atout indéniable. Surtout si vous avez fait preuve d’un effort d’épargne régulier et relativement important (comme sur un PEL par exemple). Cela signifie que vous êtes capable de vous tenir à une discipline et que votre budget tient la route sans cet argent.

Si vous avez l’objectif de réaliser une acquisition immobilière, nous vous conseillons de placer chaque mois environ 10% de vos revenus. Grâce à un meilleur « scoring », vous augmenterez favorablement vos chances d’accéder plus « souverainement » au crédit et de vous attirer les meilleures conditions du marché.

N’était-ce que pour votre enrichissement personnel, essayez plusieurs mois d’affilée et vous vous rendrez compte qu’indépendamment du niveau de vos revenus, 10% mis de côté chaque mois ne perturberont nullement votre train de vie, mais amélioreront profondément votre situation et votre sérénité financières. Economiser, c’est se payer soi-même !


Un minimum d’apport personnel

Même si les banques peuvent accepter de financer la totalité du prix d’acquisition, il est recommandé de leur offrir en garantie un minimum d’apport (par exemple 10% du coût total), au moins pour couvrir les frais d’agence ou les frais de notaire. Il est indéniable qu’un apport personnel vous placera toujours davantage en position de force pour négocier votre financement !

Tout d’abord, l’investissement de tout ou partie de vos deniers dans le financement de votre projet démontre un réel engagement personnel, ce qui inspirera confiance aux prêteurs.

En outre, la disponibilité d’un apport personnel prouve que vous avez su épargner une partie de vos ressources. Sans une tenue maîtrisée de votre budget, ni un arbitrage clair entre vos revenus et vos dépenses, vous n’auriez pu amasser progressivement cet argent. Le banquier le sait et récompensera votre discipline budgétaire par un crédit moins cher.

Enfin, la prise en charge personnelle d’une partie du coût du projet va conduire tout simplement la banque à vous prêter moins, et donc à courir moins de risque en prenant une garantie (Privilège de Prêteur de Deniers, Caution ou Hypothèque) sur une moindre valeur. En cas de non remboursement du prêt, le risque d’enregistrer une perte financière est en effet mieux couvert puisqu’il aura pour garantie un bien dont la valeur vénale sera normalement supérieure au montant du crédit immobilier consenti.

A l’évidence, si vous travaillez depuis longtemps et n’avez aucune épargne à offrir en contrepartie aux banques, nul doute qu’elles durciront leurs conditions : l’absence d’effort d’épargne augure mal des efforts nécessaires pour le remboursement d’un crédit.

En revanche, si vous êtes jeunes et débutez dans la vie professionnelle, vous n’avez sûrement pas eu le temps de capitaliser beaucoup d’argent. Rassurez-vous, les banques le comprennent et se montreront moins exigeantes. Sachez cependant que si vous disposez de prêts aidés ou réglementés, comme le prêt à taux zéro, le prêt épargne logement ou le prêt 1% employeur, ceux-ci entrent également dans le calcul de l’apport.

Sauf héritage ou prêt familial, l’apport personnel est le plus souvent constitué de l'épargne existante (comptes en banque, sicav, actions, soldes des CEL, PEL, Livret de Développement Durable, épargne salariale) que vous avez patiemment accumulée par le passé. Aussi pouvez-vous être réticent à déplacer de l’argent bloqué, parce que, bien placé, il s’avère très rémunérateur.

Autre possibilité, vous souhaitez l’affecter à des travaux d’embellissement. Rassurez-vous, il est quand même possible d’obtenir un prêt à des conditions intéressantes sans mobiliser votre capital ! Laissez-le fructifier, votre capacité d’épargne est prouvée, et c’est par choix et non par nécessité que vous souhaitez emprunter la totalité.


La durée du prêt

Vous aurez beau avoir des revenus suffisants, n’avoir jamais été débiteur, avoir récolté beaucoup d’épargne et savoir gérer votre budget, vos conditions de prêt seront toujours moins bonnes si vous empruntez sur 25 ans plutôt que sur 15 ans ! En outre, votre dossier sera d’autant plus examiné à l’une des critères d’évaluation évoqués plus haut, que la durée du prêt sollicitée sera longue. A l’inverse, plus la durée sera courte, plus souple sera l’examen de l’un voire plusieurs de ces éléments.

Une durée d’emprunt est considérée comme longue et plus risquée au-delà de 15 ans. Encore une fois, le risque encouru par les prêteurs est le non paiement des échéances du crédit qu’elle octroie à ses nouveaux clients. Or le risque est naturellement plus important sur une durée de 30 ans que sur une durée de 10 ans : elle est trois fois plus imprévisible ! Cette plus grande incertitude augmentera le coût du crédit.

Cependant la nature du risque variera selon votre âge. Une durée très longue pénalisera moins en effet les conditions de remboursement d’un demandeur de crédit âgé de 25 ans que celles d’un autre demandeur âgé celui-là de 40 ans.

Le premier a tout intérêt à allonger la durée du prêt pour pouvoir accéder à la propriété en profitant de mensualités allégées, tant il est peu probable qu’un jeune qui emprunte sur 30 ans conserve pendant 30 ans la même résidence principale.

Le second a tout intérêt au contraire à l’écourter pour amortir à moindre coût un prêt qu’il est plus susceptible de mener à son terme. Le risque pour lui est de devoir continuer à assumer une charge de remboursement importante au moment de la retraite, quand ses revenus auront baissé.

Beaucoup moins proche de la retraite, les revenus d’un emprunteur plus jeune ont à l’inverse tout potentiel pour augmenter. Ainsi, plus vous êtes âgé et plus vous avez besoin d’une durée longue pour emprunter, plus tendu sera le traitement de votre dossier.

Leur moindre risque explique que les durées les moins longues bénéficient automatiquement des taux les plus bas, indépendamment de toute autre considération. Les prêts les plus longs étant les plus incertains, ils seront ainsi les plus chers, indépendamment là aussi de toute autre considération.


Un négociateur dédié

Avec un bon « scoring » ou un bon dossier, vous aurez des arguments de poids pour négocier auprès de votre conseiller. Mais ce dernier n’est pas un spécialiste du crédit immobilier - son métier principal est de gérer les comptes - et surtout il n’a pas forcément le temps ni l’offre pour monter le financement le plus économique ni le plus adapté.

Il vous consent un rabais sur le taux ? Une bonne nouvelle, mais êtes-vous certain qu’il ne pouvait faire encore mieux ? Êtes-vous sûr que votre fidélité sera bien récompensée ? Bien souvent également, parce que vous avez peut-être une relation privilégiée avec votre conseiller, celui-ci vous accordera des conditions « de principe » avantageuses, mais c’est « plus haut », lors de l’examen de votre dossier par le directeur d’agence ou le département crédit, que votre dossier risque d’être « re-toqué » !

L’argent n’est pas une matière première comme les autres et pourtant comme pour les autres, la fixation du prix de l’argent est négociable. Mais attention : si pour le négocier inspirer confiance est fondamental, se montrer crédule est dangereux ! L’adoption d’une gestion saine de ses finances personnelles est en effet le moyen le plus élémentaire de négocier l’argent moins cher, mais confier la négociation à un habitué des établissements prêteurs se révèlera un puissant moyen supplémentaire.

Or un courtier en crédits immobiliers est un expert en la matière. Apporteur régulier de dossiers, il noue des relations privilégiées avec les prêteurs qui lui concèdent en retour des conditions préférentielles. De plus, il est en mesure de vous proposer l’ensemble des solutions innovantes du marché, tout en faisant jouer la concurrence.

Bref, en passant par un courtier en prêts immobiliers, et ce sera d’autant plus intéressant que votre profil est bon, vous obtiendrez des conditions défiant toute concurrence (taux, frais, coût de l’assurance, etc), avec la certitude de souscrire un prêt moins cher et sur-mesure, construit selon vos perspectives et vos besoins, votre profil et votre projet.


Une demande personnalisée

Vous l’aurez compris : le risque de non remboursement est consubstantiel à l’activité de crédit, et le banquier veut prêter avec un minimum de risques.

Plus encore que votre niveau de revenus, c’est votre capacité à rembourser qui sera notée. Pour pouvoir se projeter dans l’avenir, et même si l’avenir n’est pas le passé, il veut savoir combien vous gagnez, combien vous dépensez, combien vous épargnez. Et moins imprévisible sera votre comportement futur, moins il sera risqué de vous prêter, moins cher sera votre crédit immobilier.

La technique du « scoring » est un outil de cotation permettant aux établissements bancaires de segmenter diverses populations d’emprunteurs et d’évaluer ainsi « a priori » la qualité des demandes de crédit et la nature des risques qui leur sont liés. Utile et nécessaire pour prévenir le risque de défaillance des emprunteurs, ce que les banquiers appellent également le « risque de contrepartie », cette procédure n’en est pas moins limitée par son caractère banalisé et dépersonnalisé, impropre à la prise en compte du caractère unique de chaque profil et de chaque projet.

Les méthodes employées par les organismes de crédit pour circonscrire les risques liés aux prêts d’argent sont bien sûr justifiables au regard de leur mission essentielle. Trop impersonnelles, elles présentent cependant le risque pour les emprunteurs de se voir refuser injustement un crédit ou de se voir appliquer malgré un bon dossier un taux d’intérêt calculé selon une stricte tarification informatique.

La relation personnelle que vous nouerez avec un courtier en crédits immobiliers lui permettra de mettre en avant et de défendre tous les aspects originaux de votre demande. Il sera attentif à tous les éléments susceptibles de vous attirer une meilleure offre.

En outre, un courtier en prêts immobiliers maîtrise parfaitement les divers critères d’octroi ou de refus des divers établissements prêteurs. Il saura soigner la présentation de votre dossier et l’orienter de façon à pouvoir le valoriser au mieux.

Ainsi, votre demande de crédit immobilier ne sera plus traitée comme un simple dossier parmi tant d’autres, elle échappera à un traitement de masse au profit d’un traitement individualisé.

Une demande de prêt personnalisée sera votre meilleure arme de négociation. C’est ce que vous offre un courtier en prêts immobiliers.