Les « Bons Plans » de financements

Des montages financiers originaux

Pour acheter votre logement vous allez devoir recourir à un financement (comme 80% des acheteurs en France) et donc acheter de l’argent.

Apparemment rien n’est plus simple qu’un crédit immobilier : c’est juste un montant, un taux, une durée. En fonction de cela, vous êtes solvable ou non !

Pourtant toute une nouvelle génération de financements existe aujourd’hui sur le marché qui rompt avec cette vision classique du crédit immobilier. Ces formules innovantes vous permettront d’accéder plus facilement à la propriété, de faire valoir vos intérêts spécifiques et de disposer d’un levier d’action et de négociation vous permettant d’acheter l’argent moins cher : ce sont les Bons Plans – de financements !

Le Bon Plan : un prêt malin!

Un taux d’intérêt, exprimé en pourcentage, représente la rémunération que vous allez verser, à titre d’emprunteur, à l'organisme financier.

C’est un prix fixé à l’argent en fonction du moment où vous le demandez (les conditions du marché), du moment où vous le rendrez (la durée du prêt), du montant emprunté comme du risque que vous représentez vous-même pour le rembourser (votre solvabilité), et de la politique commerciale du prêteur (ses propres critères).

Savoir tirer le meilleur profit du marché, savoir doser le mieux possible la durée d’emprunt, savoir vendre tous les points forts de votre profil financier, enfin connaître les marges de négociation que les prêteurs sont prêts à sacrifier ; ce sont les principes de base pour baisser au maximum le taux d’intérêt qui sera appliqué à votre prêt immobilier.

Un taux d’intérêt (le taux nominal du prêt) est la simple traduction du prix de l’argent : une simple baisse de 0.10% du taux d’intérêt diminuera le coût du crédit immobilier de 6% ! Mais pour réduire encore la facture, des montages financiers originaux sont possibles : des formules « mixtes » très éloignées de la ligne de crédit classique, à taux fixe et durée uniques !

Une première solution est un « crédit multiprêt » : vous souscrivez à deux prêts au lieu d’un. Le principe : nous emboîtons deux prêts à taux fixe de durées différentes, par exemple un tiers sur 10 ans et deux tiers sur 20 ans. Ainsi, au lieu d’emprunter la totalité avec un taux d’intérêt calculé sur 20 ans, nous modérons le coût total du crédit immobilier en empruntant une partie avec un taux d’intérêt calculé sur 10 ans, par nature meilleur marché sur une durée moins longue. Vos mensualités seront lissées sur les 20 années et à l’arrivée, vous obtenez un taux moyen très inférieur au taux fixe de départ !

Une deuxième solution est un « prêt à double palier » : c’est la formule la moins chère si vous prévoyez de céder votre bien avant 10 ans, ce qui est le cas le plus fréquent (en France, les primo-accédants revendent en moyenne tous les 5 ou 7 ans). Le principe : nous négocions un taux fixe les premières années et un taux révisable les années suivantes.

Avec cette formule originale, le taux fixe de départ sera moins élevé qu’un taux fixe classique, puisqu’il sera calculé sur une durée plus courte, par exemple 5 ou 10 ans. Et surtout, au moment prévu pour le passage à taux variable, vous aurez déjà remboursé une grande partie des intérêts d’emprunt et revendu votre bien. Là encore, vous empruntez sur une durée longue tout en bénéficiant du taux d’une durée courte, et vous obtenez un taux moyen plus bas que le meilleur des taux fixes !

Dans les deux cas, le taux moyen obtenu diminuera considérablement le coût du prêt principal. Rapportez-le encore au taux moyen obtenu entre tous les prêts aidés, et vous verrez fondre comme neige le taux d’intérêt final !

C’est grâce à ce type de construction que votre courtier en crédits immobiliers négocie l’argent moins cher. Attention cependant : les banques proposent rarement ces nouveaux types de prêts immobiliers aux clients qu’elles reçoivent directement.

Un courtier en prêts immobiliers manipule en revanche régulièrement et maîtrise parfaitement ces techniques de montages financiers qui permettront de brader encore davantage votre taux d’intérêt.

Pour bénéficier de ces solutions fortement économiques, il suffit donc de contacter un courtier immobilier !

Le Bon Plan: un prêt modulable !

Vous avez choisi de devenir propriétaire pour jouir d’une plus grande sécurité et d’une plus grande liberté. Vos désirs de propriété, de sécurité et de liberté sont les motivations profondes qui vous poussent à vous engager dans un emprunt immobilier, malgré la peur d’être lié à de lourdes charges sur une longue durée.

Or la sécurité et la liberté que la propriété de votre logement vous offre, un mauvais financement peut vous les enlever.

Un mauvais financement est un crédit immobilier rigide, souscrit de façon irrévocable, sans possibilité de le modifier ni de l’adapter en fonction des évolutions de votre vie. C’est un crédit immobilier dont les conditions de remboursement dans dix ans dépendront toujours strictement de votre choix initial, alors qu’en dix ans, votre situation peut considérablement changer.

Un bon financement est au contraire un crédit immobilier souple, c’est-à-dire un crédit immobilier évolutif et prévoyant, capable d’anticiper de nouveaux évènements.

Vous attendez de la propriété de votre logement qu’elle vous assure sécurité et liberté ? Il vous faut un financement qui vous assure sécurité et liberté également ! Vous préférez la sécurité d’un taux fixe ou d’un taux révisable capé ? Vous préfèrerez aussi la liberté d’un crédit immobilier aux remboursements modulables !

Un prêt modulable est un crédit immobilier qui vous offre la liberté de revenir, au cours du contrat, sur vos choix de départ, d’augmenter ou de diminuer le montant de vos remboursements ou la durée de l’emprunt. Il vous permet ainsi d’ajuster le montant de vos échéances en fonction de vos revenus, à la hausse comme à la baisse.

En cas de hausse de vos revenus, vous pourrez ainsi réduire la durée et le coût de votre crédit immobilier en relevant significativement le montant de vos mensualités. De la même façon, en cas de baisse de revenus, vous aurez la possibilité de diminuer vos charges en rallongeant la durée : renchérir momentanément votre crédit vaudra mieux que recourir à une très coûteuse réserve d’argent.

Grâce à un prêt modulable, vous serez libres d’agir sur vos mensualités et de rembourser plus ou moins vite votre crédit immobilier !

A côté d’un prêt modulable, d’autres options vous permettront de piloter votre crédit immobilier. Parmi ces options à prévoir dès le départ : la liberté de passer en cours de prêt d’un taux fixe à un taux variable et inversement ; la liberté de reporter une ou plusieurs échéances ; la liberté de suspendre carrément vos mensualités un certain laps de temps ; la liberté de rembourser sans frais une partie de votre crédit si l’opportunité d’un apport personnel se présente…

Toutes ces libertés sont des éléments de sécurité pour votre financement : elles vous permettront de budgétiser davantage les remboursements de votre prêt immobilier.

Un crédit immobilier ne doit pas être un pari aveugle sur l’avenir. Un crédit immobilier adapté à votre situation au moment où vous achetez le sera-t-il encore dans cinq ans ? Votre profil d’emprunteur peut changer, il est important que votre crédit immobilier puisse lui aussi être modifié. Un crédit immobilier véritablement adapté, c’est un crédit immobilier adaptable à votre situation tout au long de sa durée !

Le Bon Plan : l’apport des prêts aidés !

Il se peut que vous disposiez d’une somme d’argent plus ou moins importante, qu’elle soit issue de votre épargne personnelle (vous avez eu la bonne idée d’ouvrir un PEL ou un CEL, voire la très bonne idée d’ouvrir un PEA) ou d’un emprunt familial (surtout n’omettez pas de signer une reconnaissance de dette devant notaire dans ce cas…). Tant mieux, votre apport personnel est un point fort : il diminuera d’autant le montant de votre emprunt et influencera positivement le taux d’intérêt. Vous rembourserez moins et emprunterez moins cher.

Chez un primo-accédant, cette heureuse situation demeure cependant assez rare. La situation la plus courante, c’est un jeune candidat à l’emprunt sans aucun apport. Si c’est votre cas, votre acquisition ne sera pas compromise pour autant : cette situation est normale à votre âge ! Les banques accepteront de vous prêter la totalité du montant, soit non pas 100% (le prix de vente et les frais d’agence seulement), mais 110% (c’est-à-dire les frais de notaire et de garantie également).

Vous voilà rassurés : ne pas avoir d’argent de côté n’est pas grave. Mais ce que vous ignorez peut-être, c’est qu’en réalité vous disposez d’un apport, bien que de nature différente.

Un apport personnel est par définition une partie du prix d’achat que vous ne rembourserez pas – puisque vous l’avez apporté en une fois. L’apport que nous appellerons « non personnel » est à l’inverse une partie du prix d’achat que vous aurez à rembourser pendant une durée déterminée – comme si vous l’apportiez en plusieurs fois. Si c’est une somme que vous devez rembourser, vous penserez que ce ne peut être considéré comme un apport. Si elle est considérée comme tel, c’est parce que son remboursement ne souffre aucun taux d’intérêt : c’est un prêt à taux zéro, le fameux PTZ.

Ce prêt « sans intérêt » est une aide à l’achat des pouvoirs publics en direction exclusive des primo-accédants. Il est octroyé sous conditions de ressources, lesquelles varient selon la localisation du bien acheté et la composition du foyer. Comme pour un crédit classique, en supplément du prêt principal, vous rembourserez ce prêt par mensualités constantes sur une durée réglementée.

Le PTZ est un apport qui vous est accordé par l’État. C’est un apport déjà notable. Mais il n’est pas le seul ! En effet, un autre apport peut encore vous aider à financer votre achat, accordé celui-là par certaines collectivités locales.

Attention : le Prêt à Taux Zéro n’est pas distribué par tous les établissements bancaires. De même, certains établissements bancaires peuvent décider de bonifier le Prêt à Taux Zéro du Ministère du Logement, par exemple de le doubler à un taux très avantageux. Ce qui signifie que vous pouvez être éligibles à l’équivalent de trois prêts aidés, pour un coût défiant toute concurrence, à condition de bien se faire conseiller dans le choix de la banque !

Encore deux autres prêts aidés, mais « avec intérêt » cette fois : le prêt d’accession sociale (PAS) et le prêt conventionné (PC). Prêts garantis par l’État pouvant être consentis à titre de prêt principal, ils présentent l’intérêt majeur de vous donner droit à l’allocation personnalisée au logement (APL). Malgré un taux proche de celui d’un crédit classique, ils vous apportent ainsi une aide régulière au remboursement de votre prêt : c’est en cela qu’ils sont également considérés comme des apports.

Ajoutez à cela un autre apport non négligeable et vous aurez tiré parti de toutes les aides disponibles : le prêt 1% employeur. Vous croyez que ces conditions sont réservées aux employés les plus anciens de la société ? Pas du tout, aucune notion d’ancienneté ne conditionne l’obtention du prêt ; la nature du contrat de travail n’est pas non plus un critère. Attention toutefois, ce prêt n’est pas un droit, votre employeur pouvant utiliser sa contribution de différentes manières.

Vous n’aviez pas d’apport personnel et voilà qu’à la table des négociations se sont invités à la fois l’État, votre collectivité locale, des prêteurs spécialisés et votre employeur ! Ces formules de prêt, ou plutôt ces formules d’apport, sont doublement profitables aux primo-accédants : ils limitent votre recours aux crédits classiques en même temps qu’ils vous les rendent accessibles plus facilement.

L’argent bon marché des prêts aidés est une aubaine pour votre financement : ne vous en privez pas !

Le Bon Plan : un prêt multipalier !

Un prêt aidé est une avance d’argent à un taux très avantageux voire nul. Si les prêts à taux zéro et les prêts épargne-logement sont reçus par les banques à titre d’apport personnel, ils sont néanmoins comptabilisés dans le calcul de l’endettement. Au même titre que l’argent du prêt bancaire, il faudra naturellement être capable de rembourser l’argent des prêts aidés aux prêteurs.

Autrement dit, même si un prêt aidé est un droit, il ne vous sera accordé que si vous êtes jugé finançable ! En outre, un prêt à taux zéro vous sera obligatoirement proposé en supplément d’un prêt principal. Or justement, si on ne procède à aucun aménagement, un plein de prêts aidés peut augmenter de façon insupportable vos mensualités et leur appui financier vous rendre insolvable !

Comment cela est-il possible ?

Durant les premières années de remboursement, vous allez en effet cumuler les mensualités des prêts aidés et celles du prêt principal. Or leurs mensualités s’ajoutant, les charges de remboursement peuvent s’avérer trop lourdes au regard de vos capacités. Au lieu d’augmenter votre pouvoir d’achat, leur chevauchement pénalise votre solvabilité. Certes, étant de durées différentes, elles ne coexisteront pas tout au long du prêt immobilier : une fois les prêts les plus courts remboursés, il ne restera plus à honorer que les mensualités des prêts les plus longs.

Au fur et à mesure de l’échéancier, les charges de remboursement vont ainsi régresser : elles seront plus faibles à l’arrivée du prêt qu’à son départ. Mais bien souvent, vous aurez revendu avant même d’en profiter !

Beaucoup plus profitables seraient des mensualités plus faibles dès le départ ! C’est ce que permettra l’emboîtement de vos différents prêts, ou encore le lissage de vos mensualités. Cette technique est un montage financier qui permet d’aménager les différents prêts entre eux, de façon à contenir leur remboursement dans la limite de votre capacité d’endettement.

Les professionnels appellent ce crédit immobilier un « prêt multipaliers ».

Vous avez déjà des crédits à charge qui pénalisent votre budget immobilier : ce sont généralement des prêts contractés pour une voiture ou pour tout autre bien de consommation. Pour retrouver une capacité d’endettement pleine et entière et l’affecter de façon optimum à votre achat immobilier, il suffirait de rembourser tous ces prêts, seulement vous n’avez pas la trésorerie nécessaire pour le faire.

Votre capacité d’emprunt n’est pas infinie, vous êtes limité financièrement et il sera difficile de rembourser tous ces prêts sans vous endetter excessivement. Votre solvabilité est de ce fait affaiblie pour prétendre à la fois au prêt libre et aux prêts aidés censés vous aider à financer votre projet.

Quelle est la grande différence entre un crédit à la consommation et un crédit immobilier, qu’il soit libre ou réglementé ? Un crédit à la consommation est encore plus court qu’un prêt réglementé, et cependant plus cher qu’un prêt libre ! Cette fois, impossible de rembourser un crédit immobilier avant l’extinction de tous vos prêts : les premières années de remboursement capteraient l’essentiel de vos revenus de façon insoutenable…

Là encore, un prêt multipalier est la solution adaptée à votre situation. Il nous permettra de racheter et de lisser tous les crédits en les incluant dans le prêt principal, de façon à leur appliquer un taux d’intérêt plus bas et à les fondre dans une unique mensualité.

Le Bon Plan : un prêt mixte crédit-épargne !

Une solution très méconnue et très peu pratiquée par les banques, permet de combiner financement immobilier et placement financier : d’emprunter et d’épargner en même temps !

Normalement, un particulier profite de son épargne pour décrocher de bonnes conditions d’emprunt ; cette fois, il profitera des possibilités offertes à son crédit immobilier pour se constituer une épargne !

Un crédit immobilier, c’est comme de l’épargne forcée : grâce à vos obligations de remboursements, vous vous construisez un patrimoine immobilier. Cette épargne forcée a un coût et il est traditionnel de penser que plus vous limiterez la durée du crédit immobilier, plus vous limiterez son coût total : moins vous paierez d’intérêts, mieux ce sera.

Et pourtant, il existe un moyen de payer plus cher son crédit immobilier, tout en s’enrichissant davantage ! Comment cela est-il possible ? Tout simplement en profitant de la trésorerie libérée mensuellement par le rallongement de la durée.

Prenons l’exemple d’un prêt immobilier de 200 000 € à 2%, pour une mensualité de 1 287 € sur 15 ans et de 1 012 € sur 20 ans. Supposez que votre capacité d’endettement vous permette d’emprunter facilement sur 15 ans : les 1 287 € représentent 30% de vos revenus. Stupide de rembourser moins penserez-vous : le crédit est moins cher et il vous reste suffisamment d’argent pour vivre normalement. Rallongez maintenant la durée de 5 ans : votre nouvelle mensualité est de 1 012 €, soit 275 € de moins.

Puisque vous n’en avez pas besoin pour vivre, au lieu de les allouer au remboursement de votre prêt immobilier, placez-les chaque mois par virement automatique sur un contrat d’assurance-vie rémunéré disons à 2% : vous aurez capitalisé 26 928 € dans 8 ans - au moment où s’exprimera le besoin d’acheter plus grand !

Contrairement à ce qui est communément admis, rallonger la durée peut donc s’avérer une solution financièrement judicieuse. En diminuant vos mensualités vous dégagez une capacité d’épargne : vous épargnerez parallèlement à vos remboursements d’emprunt. En plaçant le solde que vous étiez de toute façon prêt à payer : vous gagnerez plus que ce qu’une durée plus courte vous aurait permis d’économiser.

C’est un très bon moyen de concilier emprunt et placement : via l’emprunt vous rémunérez la banque qui vous dote en retour d’un patrimoine ; via le placement vous vous rémunérez vous-même !

Conclusion

Au bout du compte, le bon plan pour le financement de votre acquisition, c’est l’expertise d’un courtier en crédits immobiliers.