L’apport personnel

L’apport personnel c’est la part d’argent disponible dont vous disposez et que vous allez utiliser pour votre projet d’achat immobilier : c’est l’argent que vous apportez.

Un apport personnel est recommandé pour obtenir de meilleures conditions de crédit immobilier.

Pourquoi ? Parce que lorsque vous apportez une partie du prix d’achat à l’aide de vos deniers personnels, vous diminuez le montant que la banque va devoir vous prêter pour acquérir le bien : par conséquent votre apport personnel réduit le risque que prend la banque en vous prêtant le complément nécessaire. Or plus le risque est réduit, plus le taux est bas.

Avoir de l’apport personnel est donc apprécié par les banques parce que cela signifie que vous allez participer à l’investissement et partager le risque avec avec elle.

L’origine d’un apport personnel aura également une conséquence sur la négociation du taux d’intérêt. En effet, votre apport personnel peut provenir de sources très différentes : d’un héritage, d’un don familial ou de la revente d’un bien immobilier, ce qui est très différent d’un apport financier provenant d’un long effort d’épargne. Il peut aussi provenir de votre travail : cession d’une entreprise, perception d’un dividende important ou d’une prime exceptionnelle, etc.

Le montant de ce que les banquiers appellent l’épargne « restante » aura également un impact. Si vous apportez 10 000 € mais qu’une fois injectés dans l’opération il ne vous reste plus rien, la banque considérera que vous faire crédit est risqué. Comment ferez-vous face à un imprévu ? Dans ce cas, n’investissez pas toutes vos économies dans votre projet immobilier ; vous aurez plutôt intérêt à n’apporter que la moitié pour garder 5000 € de côté.

On entend souvent dire que 30% d’apport personnel est recommandé pour bénéficier d’un excellent taux de crédit immobilier. Rassurez-vous : ce n’est pas la réalité. L’idéal est de couvrir les frais de garantie, les frais d’agence et les frais de notaire, soit 20% du prix. Mais 10% ou 5% d’apport personnel ne seront pas un obstacle à l’obtention ni à la négociation du prêt immobilier.


Vos questions

Avec ou sans apport personnel ?

L’apport personnel vous permettra de réduire le montant du crédit immobilier dont vous avez besoin. Vous l’aurez constitué grâce à vos économies personnelles, par une donation ou un héritage d’un membre de votre famille. Cet apport permet d’obtenir de meilleures conditions de financement, un taux plus avantageux.

Toutefois, ne pas avoir d’apport n’est pas un obstacle à l’obtention d’un crédit immobilier. En effet, de nombreuses solutions existent pour financer la totalité de l’opération. A commencer par l’allongement de la durée de remboursement.

Et même si vous disposez d’une épargne importante, il s’avère parfois plus intéressant d’emprunter la totalité du prix du logement pour continuer à bénéficier d’un contrat d’assurance vie très rémunérateur ou d’un plan d’épargne entreprise particulièrement avantageux. En particulier lorsque les taux immobiliers sont faibles, comme c’est le cas actuellement.

Enfin, si vous achetez un logement ancien, il est fort probable que vous ayez des travaux de réfection à entreprendre, qu’il vous faudra financer. Difficilement si vous avez vidé tous vos comptes d’épargne pour votre emprunt immobilier !

Apporter ou placer ?

En tant qu’emprunteur, quel est votre intérêt ? Produire un apport personnel important ou conserver votre capital ?

Bien sûr, grâce à cette épargne, vous serez en mesure de négocier de meilleures conditions de crédit car le montant à emprunter sera moins important, ce qui n’est pas négligeable.

Mais ceci n’est pas le plus important : ce qui est primordial, c’est de maintenir votre budget équilibré. Car acquérir son logement, ce n’est pas sacrifier ses finances au risque d’être dans le rouge ! C’est au contraire une décision rationnelle qui permettra d’augmenter votre pouvoir d’achat.

Notre conseil de bon sens est donc très simple : plutôt que d’utiliser toute votre épargne pour réduire le montant de votre prêt, et éventuellement sa durée, nous vous conseillons de maintenir une épargne de précaution ou une épargne de projet, par exemple pour faire face à d’éventuels besoins de travaux dans votre nouvelle résidence principale. Mieux vaut emprunter un peu plus, surtout en période de taux d’intérêt bas, et disposer d’un matelas de sécurité devant soi.

Payer comptant ou emprunter ?

Si vous disposez d’un capital important, le fruit de votre effort d’épargne ou d’un héritage, une question importante se pose : avez-vous intérêt à mobiliser ce capital pour acquérir votre logement sans recourir au crédit, ou au contraire, avez-vous intérêt à le conserver placé en empruntant la somme nécessaire par ailleurs ?

La question est d’autant plus pertinente qu’aujourd’hui les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont très bas : il est possible d’emprunter autour de 1.5% l’an, sur des durées inférieures à 15 ans, c'est-à-dire à un niveau inférieur à que ce que pourrait rapporter un placement à long terme sur la même durée, même sans risque de perte en capital.

Mais la question n’est pas seulement celle de la différence entre le coût du crédit (tous frais compris) et ce que rapporte les placements (nets des prélèvements fiscaux et sociaux), elle est aussi et surtout celle de l’équilibre de votre budget et celui de votre patrimoine. Il est en effet très important de conserver devant soi une épargne de précaution, pour faire face aux imprévus de la vie, ainsi qu’une épargne qui prépare l’avenir : les études des enfants, la retraite, la transmission à vos héritiers?

Muni d’un crédit immobilier à taux bas d’un côté et d’une épargne fructifiant sur le long terme de l’autre, vous verrez votre avenir financier d’un œil plus serein?

Un dernier mot : faites valoir l’existence de votre capital, qui n’attend qu’à être placé, pour négocier les meilleures conditions possibles d’emprunt. Vous serez ainsi gagnant sur les deux tableaux !