Acheter un terrain pour construire

Comment financer la construction d’une maison individuelle ?

Quelle que soit la formule que vous adopterez pour construire, étudiez votre projet global - achat du terrain et construction de la maison - avant de vous engager à acheter le terrain. Son emplacement - isolé hors lotissement ou dans un lotissement - entraîne des démarches et des conséquences différentes.

L’achat d’un terrain est soumis à la même procédure que l’achat d’un logement : signature d’un avant-contrat, suivi de la signature de l’acte authentique. Comme dans tous les achats immobiliers, il faut examiner avec soin le contenu de l’acte et vérifier qu’il précise bien l’ensemble des frais et taxes, les éventuelles servitudes, la description exacte du terrain, etc.

Établir votre budget

La localisation du terrain déterminera la vie quotidienne de votre famille : est-elle adaptée à votre mode de vie, à vos activités professionnelles, à la scolarité des enfants... Loin de la ville, les prix peuvent vous séduire, mais pensez alors aux surcoûts entraînés par l'éloignement et au temps de transport quotidien.

Attention, pour votre plan de financement, certains facteurs peuvent entraîner des surcoûts. Essayez de les appréhender. Si votre terrain est isolé, son éloignement des différents réseaux (eau, gaz, électricité, téléphone, égouts, etc.) entraînera des frais supplémentaires liés à la viabilisation (raccordement d’eau, de gaz, etc.). Pensez aussi à la nature du sol et du sous-sol (terrain humide, en pente, boisé, etc.) qui peut également engendrer des frais.

Enfin, pensez à certains frais facultatifs correspondant, le cas échéant, au bornage réalisé par un géomètre-expert ou à l'étude du sol réalisée par un expert ; en cas de doute sur la nature du sol, cette étude est vivement recommandée pour éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction. Si vous signez un contrat de construction de maison individuelle, ces frais doivent être compris dans le prix convenu de la maison.

L’avant-contrat doit également préciser la surface constructible sur le terrain et mentionner les habituelles conditions suspensives : la vente ne sera définitive qu’après que l’acheteur aura obtenu le certificat d’urbanisme, le permis de construire, et bien sûr le financement de la globalité.

Pour ce faire, assurez-vous que votre projet est compatible avec vos moyens financiers en vous faisant établir un plan de financement par un courtier en crédits immobiliers.

Financer votre achat

Le financement d’un terrain seul n’est pas un prêt immobilier. Si vous souhaitez l’acheter et différer votre construction, la majorité des banques seront contraintes de vous proposer un crédit limité dans la durée. Pour trouver la solution, comme pour tout crédit immobilier, l’expertise d’un professionnel est indispensable.

Un courtier en crédits immobiliers saura vous orienter vers les aides mobilisables et vous proposer un prêt adapté à votre budget ; les formules accessibles sont les mêmes que pour l’acquisition d’un logement (crédit à taux fixe, à taux révisable, possibilités de lissage…).

Les prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre sont les mêmes que ceux qui bénéficient aux acquéreurs d’un bien immobilier ancien, chacun avec sa spécificité. Le prêt pour l’accession sociale (PAS) et le prêt conventionné (PC) ont la particularité d’être des aides de l’Etat vous ouvrant des droits aux APL.

Le prêt employeur, désormais dénommé prêt Action Logement (anciennement appelé le prêt patronal ou encore le prêt 1% patronal), n’est pas un droit, votre employeur pouvant utiliser sa contribution de différentes manières. Attention : vous serez tenu d’achever la construction de votre maison dans les quatre ans suivants l’achat du terrain.

L’aide financière de l’Etat la plus importante est sans conteste le prêt à taux zéro (PTZ). Attention : le prêt à taux zéro peut contribuer à financer un terrain dans le but de construire une maison individuelle - à condition qu’il s’agisse de votre résidence principale - mais il ne peut vous aider à financer l’achat d’un terrain seul.

Information importante : le PTZ n’est pas réservé qu’aux primo-accédants. Il suffit de ne plus être propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans pour en bénéficier : ne vous en privez pas !

Les intérêts intercalaires

Si vous êtes locataire actuellement et que vous achetez un terrain pour construire, vous vous demandez sûrement comment vous allez pouvoir assumer en même temps votre loyer et les mensualités du prêt immobilier. En effet, pendant la construction de votre maison individuelle, soit une durée de huit mois en général, alors que le crédit immobilier est enclenché, il faut bien que vous continuiez à vous loger et donc à verser des loyers. Le même problème se pose si vous êtes actuellement propriétaire et que vous remboursez un premier crédit immobilier.

Heureusement, un montage financier existe qui vous permettra d’attendre sereinement que la maison soit finie : la formule des intérêts intercalaires.

Les intérêts intercalaires sont les frais correspondant à plusieurs déblocages de fonds successifs pour un même prêt immobilier. C’est une formule souvent utilisée pour l’acquisition d’un logement neuf en construction, ou bien pour la réalisation d’importants travaux de rénovation. L’avantage de cette formule est qu’elle sécurise votre niveau de vie, en vous évitant le cumul des mensualités liées à l’actuel et au futur logements. Bien sûr le coût de ces intérêts ne peut être fixé à l'avance puisqu’il variera en fonction de l’importance des fonds débloqués et de la durée des travaux.

Le différé total des intérêts

Dans le cadre d’un prêt immobilier classique, l’intégralité de la somme que vous empruntez est versée au vendeur le jour de la signature de l’acte authentique : le montant du prêt débloqué correspond totalement au prix de vente, il n’y a donc pas d’intérêts intercalaires dans ce cas.

Des intérêts intercalaires interviennent lorsque le montant du prêt est versé en plusieurs fois à l’acquéreur, comme c’est le cas pour la construction d’un logement neuf, ou dans le cas d’une importante rénovation. Les intérêts intercalaires correspondent alors aux sommes prêtées au fur et à mesure des déblocages, autrement dit au fur et à mesure des travaux, et non au crédit total, dont le remboursement ne commence qu’à l’achèvement des travaux.

Expliqué ainsi, cette formule pourrait sembler économique, or ce sera loin d’être le cas si ces intérêts, calculés au taux du prêt, viennent s’ajouter aux intérêts du remboursement prévu par le tableau d’amortissement, une fois le prêt immobilier totalement débloqué. Le risque en effet, si on n’y prend garde, est de payer deux fois des intérêts sur une même somme pendant un délai plus ou moins long, soit le délai des travaux. D’où un coût qui peut devenir exorbitant si le chantier accuse des retards importants, puisqu’il s’ajoute au coût du prêt immobilier initial ; d’où également la nécessité de raccourcir au maximum le délai entre le premier et le dernier déblocage de fonds.

Ce surcoût est cependant compensé par le confort financier que cette formule assure à l’acquéreur, car en attendant l’achèvement des travaux, soit le moment où il pourra habiter son nouveau logement, il devra continuer à rembourser son prêt immobilier actuel, ou continuer à régler ses loyers. Or ses moyens financiers peuvent ne pas le lui permettre.

Or si les intérêts intercalaires sont trop élevés pour que vous puissiez les assumer en même temps que votre mensualité ou votre loyer, vous pourrez obtenir un différé total des intérêts en fin de prêt. Dans ce cas, le montant des intérêts intercalaires sera additionné au montant du prêt pour le calcul des futures mensualités.